1、 在司法實(shí)踐中，開發(fā)商的免責(zé)事由可以約定，也可以法定。我們不要說同意的豁免。認(rèn)定法定免責(zé)事由為不可抗力是非常復(fù)雜的。首先，《合同法》第117條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。因遲延履行造成不可抗力的，不能免除當(dāng)事人的責(zé)任。

不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。一般來說，影響合同履行的災(zāi)難性事件不僅包括地震、水災(zāi)、干旱、暴風(fēng)雪等自然力，還包括戰(zhàn)爭、暴亂、軍事封鎖等社會(huì)不正常行為，下面我們具體來看一下：

（1）自然現(xiàn)象形式的不可抗力。司法實(shí)踐中，在逾期交房的情況下，不少開發(fā)商提出，由于臺(tái)風(fēng)、暴雪、暴雨、洪水等原因，無法正常施工。對于以自然現(xiàn)象為主的不可抗力，應(yīng)從以下兩個(gè)方面來判斷是否屬于不可抗力。如果上述自然現(xiàn)象是該地區(qū)常見的氣象現(xiàn)象，其表現(xiàn)形式不能視為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀粭l件合理安排工期，在簽訂合同時(shí)合理預(yù)見，并保證在約定期限內(nèi)依法交付房屋。如果自然現(xiàn)象是當(dāng)?shù)靥鞖猱惓?，?yīng)視為不可抗力。

2。自然現(xiàn)象是否足以造成工期延誤，自然現(xiàn)象與工期延誤之間是否存在因果關(guān)系。在司法實(shí)踐中，開發(fā)商提供當(dāng)?shù)貧庀蟛块T的氣象資料，以逃避其逾期交房的違約責(zé)任，從而證明不可抗力的發(fā)生。人民法院在審理案件時(shí)，會(huì)要求開發(fā)商提供施工日志，以證明是自然現(xiàn)象或自然原因?qū)е率┕な?。一般來說，人民法院難以確定因果關(guān)系。（2） 政府行為形式的不可抗力。在審判實(shí)踐中，關(guān)于不可抗力是否應(yīng)包括政府行為的爭議很大。我們認(rèn)為應(yīng)該區(qū)分以下三種不同的情況：

1。當(dāng)政府行為基于社會(huì)公共利益時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如在施工過程中發(fā)現(xiàn)文物、高考、高考期間不允許施工、重大社會(huì)活動(dòng)造成停工等。當(dāng)政府針對某一特定領(lǐng)域或某一特定人采取行動(dòng)時(shí)，應(yīng)將其視為情勢變更的因素，按照公平責(zé)任原則，允許開發(fā)商變更或解除合同。如政府規(guī)劃調(diào)整、市政設(shè)施不到位等。當(dāng)政府行為基于第三人的過錯(cuò)時(shí)，不能視為不可抗力，也不能免除違約方的責(zé)任。如違反規(guī)劃、超期建設(shè)、改變?nèi)莘e率等。（3）不可抗力形式的非正常社會(huì)事件。

非開發(fā)商引起的戰(zhàn)爭、罷工、游行示威等非正常社會(huì)事件屬于不可抗力。但如果是開發(fā)商造成的，無論開發(fā)商是否有過錯(cuò)，都不屬于不可抗力。比如，因拆遷而延遲交房，尤其是“釘子戶”更不能認(rèn)定為不可抗力。另外，施工中遇到的重大技術(shù)問題能否認(rèn)定為不可抗力。因?yàn)橹卮蠹夹g(shù)問題屬于開發(fā)商自身，國家對施工資質(zhì)有嚴(yán)格要求，重大技術(shù)問題不構(gòu)成不可抗力。以上是延期原因及開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。如果買方遇到遲延，不知道是不是不可抗力，應(yīng)及時(shí)與律師聯(lián)系，避免采取不正當(dāng)?shù)木S權(quán)方式，即其合法權(quán)益得不到保護(hù)。第二，延遲交貨的原因是什么？

商品房遲延交付有兩個(gè)特殊原因，一是由于法律或約定原因遲延交付，二是開發(fā)商自身原因遲延交付。

對于因開發(fā)商自身原因造成的延遲交付，除非合同中有不平等條款，一般可以要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，但在實(shí)踐中，開發(fā)商往往以第一個(gè)理由進(jìn)行抗辯，即一旦開發(fā)商延遲交付，會(huì)說是法律原因還是約定原因。這種抗辯還有兩個(gè)方面：一是法律原因。這就是我們經(jīng)常聽到的不可抗力。如遇不可抗力，出賣人（開發(fā)商）在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，出賣人可以延長合同，除非雙方協(xié)商同意終止或變更合同。在這種情況下，由于缺乏法律知識(shí)，購房者被開發(fā)商忽悠，權(quán)益受損，卻得不到追究。（2） 同意的理由。除合同示范文本第二款規(guī)定的不可抗力外，相當(dāng)一部分開發(fā)商規(guī)定，由于某些第三方原因可以免除開發(fā)商逾期交付的違約責(zé)任，主要包括市政基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施。在這種情況下，購房者需要簽訂合同時(shí)要慎重認(rèn)定，最好咨詢律師，不要讓開發(fā)商擴(kuò)大免責(zé)范圍。

如果延遲交房的原因不是開發(fā)商單方面造成的，即使業(yè)主去追究開發(fā)商的責(zé)任，法律也不會(huì)站在業(yè)主一邊，業(yè)主只會(huì)做無用的工作。當(dāng)開發(fā)商不必承擔(dān)延期交房的責(zé)任時(shí)，購房者該怎么辦？當(dāng)類似的事情發(fā)生時(shí)，他可以律師網(wǎng)找律師幫忙。你知道嗎