案件介紹：2010年11月11日，原告張某與被告重慶XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱XX公司）簽訂了《商品房買賣合同》和《補充協(xié)議》，約定張某購買第一套，XX公司擁有的XX國際大酒店二、三樓房屋，價值3000萬元，于2010年11月12日交付。如果超過6個月仍未交房，上述合同將自動終止，賣方將每月向買方支付114萬元違約金，直至退還全部房款。張某支付約3000萬元后，XX公司未交房，按月支付違約金。2011年8月16日，雙方再次簽訂協(xié)議：2011年9月11日出賣人未交付房屋或未退還全部購房款的，除支付違約金外，出賣人應在2011年9月12日前交付房屋并辦理房產(chǎn)證。公司未按約定履行義務。2011年12月，張某上訴至法院，要求該公司交付房屋并申請房產(chǎn)證。某公司訴稱：雙方簽訂的房屋買賣合同的真正含義不是購房，而是為貸款提供擔保，并請求駁回原告的訴訟請求。張某承認，2010年11月至2011年10月，公司共支付違約金1248萬元。2012年9月和10月，XX公司通過銀行向張某轉賬3500萬元。法院判決該合同為借款擔保關系。重慶市第五中級人民法院經(jīng)審理認為，雖然雙方正式簽訂了商品房買賣合同，但該房屋在合同簽訂前已于2010年10月29日正式作為酒店開業(yè)。張先生購買的房子一樓是獨立的臨街、酒店大廳、精品店和大堂酒吧，二樓是酒店中餐廳和西餐廳，三樓是酒店宴會廳和會議室。張先生將酒店經(jīng)營所需的重要功能區(qū)房屋分割出售是違反常理的。另外，該房屋為現(xiàn)房，出賣人已具備交付條件，但合同約定的交付期限屆滿后，雙方均無交房意向。相反，出賣人自合同簽訂當月起向買受人支付逾期交房違約金，并規(guī)定出賣人負責人及關聯(lián)公司應當為履行合同提供擔保。這一系列行為明顯不符合房屋買賣的要求，結果認定雙方合同名稱為房屋買賣，實際為貸款擔保，判決駁回了張某的訴訟請求。律師表示：要區(qū)分是房屋買賣還是貸款擔保，需要從房屋買賣合同的特點來判斷。

目前，在民間借貸糾紛中，利用房屋買賣合同擔保貸款的現(xiàn)象越來越普遍。在這種法律關系中，為了保證債權的實現(xiàn)，實際貸款人利用借款人急需用錢的機會，與借款人簽訂房屋買賣合同。借款人未按期歸還貸款本息時，貸款人將要求“出賣人”履行房屋交付義務，并協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。為了區(qū)分是房屋買賣還是貸款擔保，需要從房屋買賣合同的特點來判斷。首先要看合同標的物是否違背常識。涉案房屋曾被用作酒店經(jīng)營，但將一樓的酒店大廳和大堂、二樓的中餐廳和西餐廳、三樓的宴會廳和會議室分別出售，是違反常理的。其次，它取決于合同權利和義務是否平等。三是從履行方式上看，房屋買賣合同約定的房屋為既有房屋，出賣人已具備交付條件。但雙方在簽訂合同后兩年內均未要求交房。相反，出賣人從合同簽訂當月起按月固定向買受人支付巨額違約金，這也違背了房屋買賣的正常交易習慣。因此，根據(jù)上述特點，法院認定雙方不是真實的房屋買賣關系，而是貸款擔保關系。實際上，確定合同的性質并不是那么簡單。分析一個合同，首先要從它的特點入手，因為不同性質的合同之間，總會有一些我們自己的特點點，但如果我們不那么仔細，這些特點點可能就找不到了，所以我們應該仔細分析，綜合考慮。如果您有任何其他問題，也可以在線咨詢我們的律師。你知道嗎