1、 如何確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效性。房子建在土地上，土地是土地的附著物，密不可分。因此，房屋所有權(quán)通過(guò)出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。出賣(mài)人將房產(chǎn)、土地轉(zhuǎn)讓給不同當(dāng)事人的，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買(mǎi)受人可以主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。（二）不辦理登記、轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，合同無(wú)效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，以買(mǎi)賣(mài)雙方向房屋所在地房屋管理部門(mén)登記為標(biāo)志。否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，即使房屋已經(jīng)實(shí)際交付，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力也不能發(fā)生。因此，只要房屋沒(méi)有正式登記過(guò)戶，即使出賣(mài)人已經(jīng)收取了房?jī)r(jià)并將房屋交付買(mǎi)受人使用，當(dāng)事人仍然可以主張合同無(wú)效。（3）產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題，合同無(wú)效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。出賣(mài)他人無(wú)所有權(quán)的房屋無(wú)效。房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有，經(jīng)共有人同意，方可出售。出售共有房屋，必須提交共有人同意的證明。（四）因違反優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出售共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人和承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人和承租人可以請(qǐng)求法院宣告房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。（五）單位違反規(guī)定購(gòu)房的，合同無(wú)效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或者變相購(gòu)買(mǎi)城鎮(zhèn)私人住房。確需購(gòu)買(mǎi)的，必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購(gòu)買(mǎi)私房的，業(yè)務(wù)關(guān)系無(wú)效。（六）交易中存在欺詐行為，明顯不公平，合同無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)按照按質(zhì)定價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府制定的私有房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房屋管理機(jī)關(guān)同意后生效。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方不得因價(jià)格過(guò)高或過(guò)低而食言，應(yīng)按合同約定的價(jià)格、期限和方式交貨。但出賣(mài)人對(duì)房屋質(zhì)量有欺詐或者隱瞞的，或者生效后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可以要求與出賣(mài)人重新議價(jià)。如果協(xié)商不成，買(mǎi)方可以向法院提起訴訟。（7）由于非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)êN(xiāo)售）：

以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的；

由司法行政機(jī)關(guān)裁定，依法決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；

依法收回的土地使用權(quán)；

未經(jīng)共有人書(shū)面同意；

權(quán)屬有爭(zhēng)議；

未依法辦理權(quán)屬登記；

其他法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者解除后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無(wú)法返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任?！?/P>

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