房屋買賣合同無效的主要情況是什么？

新《民法典》將于2021年1月1日生效，《物權(quán)法》有效期至2020年12月31日。屆時(shí)，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新頒布的司法解釋所取代。《民法典》施行前的規(guī)定：《物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定，共有人對共同不動產(chǎn)、動產(chǎn)的共有權(quán)、共有權(quán)沒有約定，或者約定不明確的，除共有人有家庭關(guān)系外，視為股份共有。我國現(xiàn)行法律對土地和房屋的管理采取“房地產(chǎn)與土地相結(jié)合”的原則。根據(jù)這一原則，業(yè)主處分自己的不動產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將建筑物占用的土地使用權(quán)一并處分。因?yàn)榉孔咏ㄔ谕恋厣?，是土地的附著物，是分不開的。因此，房屋所有權(quán)通過出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋占用的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。出賣人將房地產(chǎn)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給不同買受人的，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以主張買賣合同無效。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零三條的規(guī)定，共有人對共同不動產(chǎn)、動產(chǎn)的共有權(quán)、共有權(quán)沒有約定，或者約定不明確的，除共有人有家庭關(guān)系外，視為股份共有?！逗贤ā返?30條：出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于最高人民法院執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第一百一十八條規(guī)定：“出租人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；出租人不按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋出售無效。”房屋所有人出售共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出售出租房屋，必須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所以同樣的條件，主要是指同樣的價(jià)格，也包括同樣的價(jià)格，同樣的交貨期，同樣的方式。房屋所有人出售房屋時(shí)違反共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人和承租人可以請求法院宣告房屋出售無效。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備下列條件：已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；依法辦理對預(yù)售商品房的計(jì)算，開發(fā)建設(shè)投資應(yīng)當(dāng)達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)總成本，并確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。不符合上述條件的，買受人可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)宣告交易無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同視為無效，但出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以視為有效。因惡意串通第三人另行簽訂商品房買賣合同交付使用，致使買受人未能取得該房屋的，出賣人以房屋交付使用為由，要求確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的商品房買賣合同無效，致使無法取得房屋的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！睹穹ㄍ▌t》第十二條規(guī)定，不滿十周歲的未成年人為無民事行為能力人，其法定代理人應(yīng)當(dāng)代理民事活動。第十三條規(guī)定，不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，其法定代理人應(yīng)當(dāng)代理其進(jìn)行民事活動。第五十八條下列民事行為無效：（一）無民事行為能力人所為。因此，無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。《民法通則》第十二條規(guī)定，十歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動，由其法定代理人辦理，或者經(jīng)其法定代理人同意或者人民同意。民法通則第十三條第二款規(guī)定，精神病人不能完全辨認(rèn)自己行為的，是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其精神健康狀況相對應(yīng)的民事活動；其他民事活動由其訴訟代理人代理或經(jīng)其訴訟代理人同意?！睹穹ㄍ▌t》第五十八條規(guī)定，下列民事行為無效：（二）限制民事行為能力人不能依法獨(dú)立履行的。根據(jù)《合同法》第四十七條的規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人認(rèn)可后生效，但純利益合同或者年齡、智力、精神健康合同，不經(jīng)法定代理人認(rèn)可。對方當(dāng)事人可以催告法定代表人在一個(gè)月內(nèi)批準(zhǔn)。法定代表人不代表的，視為拒絕承認(rèn)。合同未被承認(rèn)前，善意相對人有權(quán)解除合同。取消應(yīng)通知?！备鶕?jù)《民法通則》第五十八條的規(guī)定，下列民事行為無效：（四）惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的；根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（五）房屋所有權(quán)有爭議的。上述法律規(guī)定是《城市房地產(chǎn)管理法》特別規(guī)定的禁止性規(guī)范，屬于強(qiáng)制性規(guī)定?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。出賣人應(yīng)當(dāng)對所售房屋擁有絕對無瑕疵的所有權(quán)，因?yàn)闋幾h房屋的所有權(quán)尚未確定，出賣人不一定擁有絕對所有權(quán)，其簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無效。

9。司法行政機(jī)關(guān)依法裁定或者決定查封、限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋買賣合同無效。

下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（2） 司法、行政機(jī)關(guān)依法裁定或者決定查封、限制其他形式的不動產(chǎn)權(quán)利。上述法律規(guī)定是《城市房地產(chǎn)管理法》特別規(guī)定的禁止性規(guī)范，屬于強(qiáng)制性規(guī)定?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。經(jīng)司法、行政機(jī)關(guān)責(zé)令或者決定以其他形式查封、限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在上述措施解除前，房屋所有人不得出售，否則，房屋所有人簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、列入拆遷規(guī)劃紅線的房屋等。上述知識是小編對相關(guān)法律問題的解答。房屋買賣合同無效的主要情形包括房屋與土地分置轉(zhuǎn)讓、侵犯優(yōu)先購買權(quán)、商品房非法預(yù)售、無民事行為能力人簽訂房屋買賣合同等需要法律保護(hù)的讀者