1、 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，對違約金數(shù)額和損失賠償金的計算方法沒有約定。逾期付款的，按照未付貨款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計息標準計收逾期貸款利息。因此，可以分為兩種情況：

第一種情況：合同中對逾期支付購房款的違約責(zé)任有約定的，按約定計算。

商品房買賣合同一般按合同范本簽訂。多數(shù)情況下，會就逾期支付購房款的違約責(zé)任達成協(xié)議。如購房款遲延支付的，每天按遲延支付金額的0.05%支付違約金。在這種情況下，違約金的計算方法已經(jīng)明確，應(yīng)按合同執(zhí)行。

第二種情況：合同中沒有約定違約金的金額或計算方法。

按未付購房款總額和中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)逾期貸款計息標準計算。

2。購房者可以退房的情況有哪些？

一般來說，購房者可以退房的情況主要包括以下幾種情況：

1。延遲交房。到了開發(fā)商和購房者在合同約定的交房日期后，卻沒有得到開發(fā)商的通知。根據(jù)現(xiàn)行《司法解釋》，在買受人催告后3個月內(nèi)，開發(fā)商未履行義務(wù)的，買受人有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求退還定金或支付利息。合同無效。合同無效的原因大多是開發(fā)商手續(xù)不全所致。開發(fā)商必須有完整的證書才能建造和出售房子。如果開發(fā)商證件不齊全，屬于非法經(jīng)營，與購房者簽訂的合同無效。由于合同無效，開發(fā)商應(yīng)退還購房人支付的房款。

3。開發(fā)商未經(jīng)買方同意擅自改變設(shè)計。在買受人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般約定開發(fā)商變更設(shè)計前必須征得買受人同意。否則，開發(fā)商將構(gòu)成違約，購房者有權(quán)退房。如果開發(fā)商未經(jīng)購房者同意擅自改變房屋類型、朝向、面積等相關(guān)設(shè)計，購房者可按合同要求開發(fā)商退房。房屋面積誤差大于3%。交付時房屋實測面積與簽訂合同時暫測面積誤差比絕對值超過3%的，買受人可以要求退房并索賠利息。房子質(zhì)量不合格影響使用。根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題影響房屋正常使用的，購房者可以要求退房，并要求開發(fā)商賠償損失。認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以按照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢驗機構(gòu)進行復(fù)驗。

6。房子的產(chǎn)權(quán)不清楚。如有抵押、扣押或其他經(jīng)濟糾紛。

7。還有合同詐騙等其他問題。開發(fā)商將房屋抵押后再出售，或出售給買方后，將房屋抵押給他人。購房人發(fā)現(xiàn)后，可以起訴確認購房合同無效，要求退房。此外，導(dǎo)致購房合同無效的常見情況有：開發(fā)商未取得預(yù)售許可證；未經(jīng)其他共有人書面同意，房屋為共有財產(chǎn)；房屋權(quán)屬爭議較大，司法行政機關(guān)作出裁定，依法決定查封或者以其他形式限制房屋權(quán)利。房屋所有權(quán)登記延誤。根據(jù)買賣合同約定或者法律規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)當在到期后一年以上完成，因開發(fā)商原因不能完成房屋權(quán)屬登記的。抵押合同不能辦理。因不可歸責(zé)于雙方的原因未訂立抵押合同，未辦理抵押貸款的。

10。在建工程轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)當書面通知買受人，買受人有權(quán)自收到通知之日起30日內(nèi)退房。

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