由于房地產(chǎn)銷售的特殊性，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法辦理權(quán)屬登記的?！薄５緱l對已竣工交付使用的房地產(chǎn)進(jìn)行了限定，不涉及“樓花”?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，預(yù)購人轉(zhuǎn)讓未完成預(yù)售的商品房的問題，由國務(wù)院另行規(guī)定?！薄５珖鴦?wù)院沒有作出任何規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》也沒有作出任何規(guī)定。12月1日起施行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（以下簡稱《辦法》）對此作出了明確規(guī)定，填補(bǔ)了法律空白。根據(jù)《辦法》第四十四條規(guī)定，預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的，應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)定：（一）預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)未付清的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)已付清的付清房款后，預(yù)購?fù)戤叺拈_發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房。預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)按照本辦法第四十條的規(guī)定向原登記機(jī)關(guān)申請變更預(yù)售登記。

從法理上講，預(yù)購的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購合同的轉(zhuǎn)讓。《辦法》明確了預(yù)購合同轉(zhuǎn)讓的合法性和轉(zhuǎn)讓程序。根據(jù)《辦法》規(guī)定，預(yù)購人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂預(yù)售合同，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記后，方可進(jìn)行預(yù)購轉(zhuǎn)讓。在這里，雖然沒有關(guān)于預(yù)售認(rèn)購協(xié)議簽訂后轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，但實(shí)際上排除了《樓花》轉(zhuǎn)讓認(rèn)購協(xié)議簽訂的合法性。根據(jù)《辦法》規(guī)定，預(yù)購人未按預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)支付的，應(yīng)當(dāng)征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已按預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)支付的，預(yù)購人無需征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意，預(yù)購人轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的，應(yīng)當(dāng)書面告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這一規(guī)定符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。三是轉(zhuǎn)讓合同和登記根據(jù)《辦法》，房屋轉(zhuǎn)讓、銷售應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)辦理預(yù)售變更登記。根據(jù)合同法，合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人取得合同當(dāng)事人的權(quán)利。預(yù)購轉(zhuǎn)讓后，受讓人取得原商品房預(yù)售合同約定的預(yù)購人（購房人）的全部權(quán)利。轉(zhuǎn)讓價(jià)格本辦法和合同法未規(guī)定轉(zhuǎn)讓價(jià)格的。因此，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)可能不是原價(jià)。你知道嗎