北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《農(nóng)村私人房屋買賣合同效力認(rèn)定及處理原則座談會(huì)紀(jì)要》的通知；各區(qū)縣法院：

為研究統(tǒng)一執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)，日前，高院第一人民法院、審判監(jiān)督法院、立案法院聯(lián)合召開了合同效力認(rèn)定和合同糾紛處理原則研討會(huì)討論了農(nóng)村私有房屋銷售中的一些難點(diǎn)問(wèn)題，形成了會(huì)議紀(jì)要。現(xiàn)印發(fā)各法院，供審判參考。

如果在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)任何問(wèn)題或情況，請(qǐng)根據(jù)集中業(yè)務(wù)與高等法院聯(lián)系。

附件：

農(nóng)村私房買賣合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)紀(jì)要近年來(lái)，市法院受理了一批農(nóng)村私房買賣案件。由于相關(guān)法律法規(guī)不明確，對(duì)合同效力的認(rèn)定存在差異，這在一定程度上導(dǎo)致了此類案件的出現(xiàn)，同一法院、不同業(yè)務(wù)部門、不同法官之間沒(méi)有統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)。為研究統(tǒng)一執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)，2004年12月，中國(guó)人民法院第一人民法院人民法院人民法院人民法院人民法院人民法院，出賣人起訴買受人，確認(rèn)合同無(wú)效，收回房屋；從雙方身份看，出賣人是農(nóng)村村民，買受人主要是城鎮(zhèn)居民或其他村的村民，也賣給同村村民；從交易時(shí)起，大多發(fā)生在起訴前兩年多，有的甚至超過(guò)10年；從合同履行情況看，他們大多履行了合同義務(wù)，賣方交付了房屋，買方入住并支付了房款，但大多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟原因來(lái)看，大多是由于土地升值、土地征用、房屋拆遷等因素所致。房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人因利益驅(qū)使提起訴訟。從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，部分房屋進(jìn)行了裝修、改建、改建等增建。大多數(shù)與會(huì)者認(rèn)為，農(nóng)村私人住房買賣合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。主要原因如下：

首先，住房交易必須涉及宅基地交易，這是中國(guó)法律法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。2009年，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理禁止炒作土地的通知》，規(guī)定：“農(nóng)民的房屋不得出售給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得占用農(nóng)民集體土地建房，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)予以糾正對(duì)違法建設(shè)、購(gòu)買的房屋，不核發(fā)土地使用證、房產(chǎn)證，“國(guó)家土地管理局[1990]97號(hào)《關(guān)于其他形式違法轉(zhuǎn)讓土地具體應(yīng)用請(qǐng)示的批復(fù)》也明確規(guī)定，屬于“違法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一“以其他形式”為原住宅基地使用人未經(jīng)合法批準(zhǔn)，通過(guò)他人投資改建房屋，為投資者使用，并從中獲利或取得房屋產(chǎn)權(quán)。你知道嗎