近年來，市法院受理了多起涉及農(nóng)村私房買賣的合同糾紛。由于現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)不夠明確，對(duì)合同效力的理解存在分歧。在一定程度上，不同的法院、不同的商事法院、不同的法院都存在這樣的案件，法官與法官之間沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。為研究統(tǒng)一執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)，2004年12月，中國(guó)人民法院第一人民法院中華人民共和國(guó)人民法院人民法院人民法院人民法院起訴買受人確認(rèn)合同無效并收回房屋；從雙方當(dāng)事人及訴因的角度，出賣人起訴買受人確認(rèn)合同無效并收回房屋；從買賣雙方的身份，出賣人是農(nóng)村村民，買受人主要是城鎮(zhèn)居民或其他村民，也賣給同一村民；從交易時(shí)間來看，多發(fā)生在起訴前兩年多，有的甚至超過10年；從合同履行情況看，多數(shù)按合同約定履行合同義務(wù)，出賣人交付房屋，買受人入住并支付房款，但多數(shù)未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟原因來看，大多是由于土地升值、征地、房屋拆遷等因素，且房屋的現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房?jī)r(jià)，出賣人受利益驅(qū)使而被起訴；從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，部分房屋進(jìn)行了裝修、改建、改建等增建。2、 在農(nóng)村私人房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定上，多數(shù)與會(huì)者認(rèn)為農(nóng)村私人房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)無效。主要原因如下：首先，住房交易必須涉及宅基地交易，這是我國(guó)法律法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。2009年，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理禁止炒作土地的通知》，規(guī)定：“農(nóng)民的房屋不得出售給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得占用農(nóng)民集體土地建房，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)予以糾正對(duì)違法建設(shè)、購(gòu)買的房屋，不核發(fā)土地使用證、房產(chǎn)證，“國(guó)家土地管理局[1990]97號(hào)《關(guān)于其他形式違法轉(zhuǎn)讓土地具體應(yīng)用請(qǐng)示的批復(fù)》也明確規(guī)定，屬于“違法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一“以其他形式”為原住宅基地使用人未經(jīng)合法批準(zhǔn)，通過他人投資改建房屋，為投資者使用，并從中獲利或取得房屋產(chǎn)權(quán)。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系有關(guān)，不允許轉(zhuǎn)讓。目前，在農(nóng)村私房交易中，購(gòu)房者名義上買房，實(shí)際上買地。在房地一體化模式下，他同時(shí)處分房屋和宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，法律法規(guī)明令禁止。三是目前農(nóng)村房屋交易中無法辦理產(chǎn)權(quán)證變更登記，因此雖然交易完成，但買受人無法獲得業(yè)主的保護(hù)。很多情況下，出賣人處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，其要求返還私房更關(guān)系到其生存權(quán)益。與會(huì)者還認(rèn)為，此類合同的有效性應(yīng)以無效原則為基礎(chǔ)，但有效性除外。買賣雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并已辦理宅基地審批手續(xù)的，合同視為有效。3、 與會(huì)代表一致認(rèn)為，處理此類案件應(yīng)遵循以下原則：一是尊重歷史，關(guān)心現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私人住房交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)日益加劇、打破居住區(qū)界限、城鄉(xiāng)一體化的背景下產(chǎn)生的。有關(guān)部門監(jiān)管不力，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)松懈，是造成這種局面的制度原因。土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲、房屋拆遷補(bǔ)償金等利益問題是此類案件發(fā)生的直接原因。在審理此類案件時(shí)，要實(shí)事求是地看待上述背景，考慮到城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，法律和政策對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的制約是現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，要認(rèn)清此類案件的復(fù)雜性，妥善解決相關(guān)利益沖突和問題。二是注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決應(yīng)當(dāng)以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛，有利于規(guī)范當(dāng)事人的交易行為”為指導(dǎo)，發(fā)揮制約農(nóng)民謹(jǐn)慎處分自己房屋的積極作用。你知道嗎