全省各級(jí)人民法院：

現(xiàn)印發(fā)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》。請(qǐng)組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)。注意不要在判決書(shū)中直接引用。請(qǐng)及時(shí)向省人民法院第一人民法院報(bào)告審理此類案件中存在的問(wèn)題。2003年10月24日，為正確審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》根據(jù)《中華人民共和國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，本文就如何處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件提出了幾點(diǎn)建議根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》，結(jié)合試點(diǎn)實(shí)踐，提出以下指導(dǎo)意見(jiàn)。人民法院審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后成交的商品房買(mǎi)賣(mài)合同一、二審爭(zhēng)議案件，當(dāng)事人要求解除合同的，適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定。但對(duì)方確實(shí)不能履行合同主要義務(wù)的除外。前款所稱合同解除權(quán)的行使期間屬于排除期間，不存在中止、中斷或者延長(zhǎng)的情形。對(duì)方當(dāng)事人自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)要求通知的，行使撤銷權(quán)的期限為三個(gè)月。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條，買(mǎi)受人因自身原因未在合同或法律規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果出賣(mài)人能夠提供證據(jù)證明其在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)的合理時(shí)間向政府主管部門(mén)提交了房屋所有權(quán)證信息，并符合辦證條件，逾期辦理許可證的，不承擔(dān)違約責(zé)任。在一方違約給另一方造成的損失數(shù)額難以確定的情況下，人民法院一般以約定的違約金過(guò)高或者過(guò)低為由，不支持當(dāng)事人減少或者增加違約金的請(qǐng)求。在審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在這種情況下，一般有兩種合同，即買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同和買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同。在后一種合同中，一般有三種法律關(guān)系，即買(mǎi)受人與被擔(dān)保人之間的借款合同關(guān)系，買(mǎi)受人與被擔(dān)保人之間以未完工或已完工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系，出賣(mài)人與被擔(dān)保人之間的擔(dān)保合同關(guān)系由擔(dān)保、回購(gòu)等特定條款確定。以擔(dān)保貸款為支付方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，抵押合同和擔(dān)保合同是貸款合同的從屬合同。借款合同無(wú)效的，抵押合同和擔(dān)保合同也無(wú)效。抵押合同、擔(dān)保合同另有約定的除外。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同與貸款合同之間不存在主從關(guān)系。商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，借款合同不失效。但因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、終止，致使借款合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。因買(mǎi)受人要求出賣(mài)人支付逾期交付房屋的違約金或者出賣(mài)人要求買(mǎi)受人支付逾期交付房屋的違約金而發(fā)生糾紛的，一般不通知被擔(dān)保人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買(mǎi)受人以被擔(dān)保人違約造成逾期付款為由，向人民法院申請(qǐng)?jiān)黾颖粨?dān)保人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。出賣(mài)人、買(mǎi)受人要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、解除或者撤銷的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開(kāi)庭前告知被擔(dān)保人可以作為獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。被擔(dān)保人因借款合同、抵押合同、擔(dān)保合同分別提起訴訟的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)無(wú)效或者解除后，貸款合同也終止的，人民法院可以判決出賣(mài)人直接向被擔(dān)保人支付買(mǎi)受人所欠貸款本息，其余部分支付買(mǎi)受人。

如果被擔(dān)保人不參與訴訟，法院只審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款（包括買(mǎi)受人實(shí)際支付的價(jià)款和被擔(dān)保人貸款）的本息返還買(mǎi)受人，違約責(zé)任按雙方約定及相關(guān)法律處理。出賣(mài)人與買(mǎi)受人達(dá)成解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的和解協(xié)議，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)代買(mǎi)受人清償所欠被擔(dān)保人的全部債務(wù)，其余部分返還買(mǎi)受人的，人民法院應(yīng)予支持。買(mǎi)受人未按照借款合同約定償還借款的，被擔(dān)保人以執(zhí)行回購(gòu)條款為由要求出賣(mài)人承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，償還買(mǎi)受人所欠借款本息的，人民法院應(yīng)予支持。出賣(mài)人、買(mǎi)受人惡意串通簽訂虛假的商品房買(mǎi)賣(mài)合同騙取貸款的，因惡意串通損害第三人利益，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，被擔(dān)保人可以依照第五十四條第二款的規(guī)定行使解除貸款合同的權(quán)利合同法第五十五條。

借款合同解除后，買(mǎi)受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣(mài)人承擔(dān)連帶還款責(zé)任。被擔(dān)保人與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門(mén)原因，被擔(dān)保人未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對(duì)抗第三人?！渡唐贩繐?dān)保貸款合同》中“買(mǎi)受人對(duì)抵押房地產(chǎn)的全部或者部分損害，無(wú)論何時(shí)出于何種原因，無(wú)論是誰(shuí)的過(guò)失，均應(yīng)承擔(dān)全部或者部分責(zé)任，并賠償由此產(chǎn)生的一切損失”增加了買(mǎi)方的責(zé)任，導(dǎo)致雙方利益失衡。人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條的約定，以提供格式條款的一方增加對(duì)方責(zé)任為由，使該條款無(wú)效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受出賣(mài)人書(shū)面交付通知的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自確定交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)在書(shū)面交貨通知中。抵押物已投保的，以保險(xiǎn)金為抵押物。商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，被擔(dān)保人要求買(mǎi)受人返還價(jià)款的