北京世紀(jì)律師事務(wù)所張×貴律師事務(wù)所[案]

劉通過(guò)父母取得公房租賃權(quán)。原來(lái)的公房是劉的弟弟住的。劉某與弟弟協(xié)商，要求他購(gòu)買(mǎi)租賃權(quán)，但弟弟無(wú)力承擔(dān)高昂的費(fèi)用。劉某起訴弟弟騰退房屋，法院判決弟弟騰退房屋并承擔(dān)租金后再騰退房屋。

[爭(zhēng)論點(diǎn)]

劉的弟弟不服海民初字153號(hào)民事判決書(shū)，錯(cuò)誤認(rèn)定基本事實(shí)，適用法律，沒(méi)有遵循社會(huì)效果和法律效果的有機(jī)統(tǒng)一，違背了司法以人為本的核心價(jià)值，侵犯上訴人的基本生活，致使上訴人無(wú)房居住。依照民事訴訟法第一百七十條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)的規(guī)定，請(qǐng)求上級(jí)法院撤銷(xiāo)民事判決，發(fā)回重審，或者改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

上訴人目前的住房是上訴人父母租用的公共住房，在父母患重病期間，被上訴人未經(jīng)上訴人同意擅自變更父母租賃住房的名稱。發(fā)現(xiàn)后，上訴人要求被上訴人及時(shí)恢復(fù)原狀，取消未經(jīng)許可改名的行為。2010年，被上訴人就未經(jīng)允許改名一事要求被上訴人恢復(fù)原狀。上訴人在給了上訴人一筆錢(qián)后，要求上訴人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給上訴人。經(jīng)雙方協(xié)商，被上訴人要求上訴人按照180萬(wàn)元的20%優(yōu)惠價(jià)照顧父母多年，基于家庭關(guān)系，上訴人沒(méi)有進(jìn)一步研究，認(rèn)為生活條件可以得到保障。上訴人將原房屋出售，并通過(guò)銀行向被上訴人匯款144萬(wàn)元。被上訴人收到錢(qián)后，推翻了先前的協(xié)議，起訴法院要求騰退房屋。

[分析]

上訴人居住的房屋是公房，不是被上訴人的產(chǎn)權(quán)房。該房屋的原承租人是上訴人的父母。上訴人進(jìn)入涉案房屋，通過(guò)父母的安排，上訴人承擔(dān)贍養(yǎng)父母的義務(wù)。被上訴人雖事后變更承租人，但無(wú)權(quán)變更原承租人已確認(rèn)的居住事實(shí)，被駁回后，未經(jīng)原承租人和同居人、被上訴人同意，上訴人無(wú)權(quán)事后改名撤銷(xiāo)對(duì)上訴人居住行為的侵害有義務(wù)保護(hù)上訴人的居住權(quán)。

本案的標(biāo)的物是公共住房，而不是上訴人父母的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，原承租人將其遺囑留給被上訴人的行為是違法的。

原判決認(rèn)定上訴人與原租客長(zhǎng)期同居，形成同居事實(shí)。根據(jù)法律規(guī)定，被上訴人改名時(shí)，明知上訴人繼續(xù)居住，但仍私自改名，并以事后行為作為上訴人騰退房屋的條件，違反了“誰(shuí)也不能因自己的過(guò)錯(cuò)而受益”的古老原則，法律應(yīng)當(dāng)禁止被上訴人在改名時(shí)必須接受和維持原貌。被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原生活條件所帶來(lái)的責(zé)任，必須保護(hù)被上訴人的生活條件。被上訴人后來(lái)更名，不具有溯及力。從社會(huì)公平正義的角度看，上訴人不知道也不需要知道被上訴人的行為會(huì)對(duì)上訴人產(chǎn)生不利影響，而被上訴人的誠(chéng)信行為也不需要對(duì)被上訴人的改名行為的辭職負(fù)責(zé)；原判采用事后判決事前否決行為，極易引起社會(huì)恐慌，極不利于公民權(quán)利的保護(hù)。在強(qiáng)調(diào)民生權(quán)利的現(xiàn)代文明司法時(shí)代，事后不溯及既往原則是法律的一項(xiàng)基本原則，它關(guān)系到法律的價(jià)值取向和人權(quán)的保障。本案還應(yīng)適用民法通則中“買(mǎi)賣(mài)不違背租賃”的基本原則。如果允許被上訴人利用過(guò)錯(cuò)行為謀取巨額利益，實(shí)際上是變相縱容投機(jī)。

[法理學(xué)]

適用《民法通則》第5條作為原判依據(jù)是錯(cuò)誤的用法。上訴人沒(méi)有侵犯被上訴人的合法權(quán)益，被上訴人沒(méi)有證據(jù)證明上訴人侵犯了自己的權(quán)利。被上訴人更名前，上訴人取得合法居住權(quán)；被上訴人更名后，根據(jù)《合同法》第二百三十四條規(guī)定，根據(jù)《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理公共住房租賃糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》，公共住房原承租人死亡的，其共同居住人在本市有常住戶口，有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同。未經(jīng)同居者同意，為保護(hù)居民利益，轉(zhuǎn)讓（更名）原則上應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百四十五條第二款的規(guī)定，占有人自占有之日起一年內(nèi)未行使返還原物的權(quán)利的，請(qǐng)求權(quán)消滅。

在本案一審程序中，被上訴人不能證明上訴人更名前的占有屬于非法占有。改名后，上訴人繼續(xù)居住是善意的。被上訴人沒(méi)有證據(jù)證明其占有是非法的，依照《物權(quán)法》的規(guī)定，無(wú)權(quán)要求返還。被上訴人改名起訴已經(jīng)一年多了。為維護(hù)正常的社會(huì)秩序，根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十五條第二款規(guī)定，被上訴人無(wú)權(quán)要求上訴人騰退房屋或者拒絕支持其騰退房屋的請(qǐng)求。原審支持騰退房屋的判決是違法的，應(yīng)當(dāng)予以糾正。在本案中，上訴人的占有權(quán)是由原承租人安排的，這是權(quán)利占有。權(quán)利人與事后取得占有的主體之間的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)占有的基本法律關(guān)系來(lái)確定。原承租人將租賃房屋移交給上訴人時(shí)，包括房屋所有人在內(nèi)的主體和事后取得租賃權(quán)的主體均不被允許，一審法院只審查了被上訴人取得租賃權(quán)的事實(shí)，沒(méi)有審查被上訴人在被上訴人姓名變更前占有該財(cái)產(chǎn)的事實(shí)，沒(méi)有審查被上訴人沒(méi)有證據(jù)證明被上訴人非法占有的事實(shí)。而且，法律明確規(guī)定，存在侵權(quán)事實(shí)一年以上的，債權(quán)人無(wú)權(quán)要求返還，一審法院應(yīng)當(dāng)違反誠(chéng)實(shí)信用原則，判決返還原物顯然缺乏法律依據(jù)和侵權(quán)要件。以上是小編為您整理的相關(guān)知識(shí)。相信通過(guò)以上的知識(shí)你已經(jīng)有了一個(gè)大致的了解。如果你的情況更復(fù)雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎