易引發(fā)房屋買賣糾紛的四大誤區(qū)。在房地產(chǎn)的促銷中，開發(fā)商用了太多的贊美詞，形成了一種趨勢。開發(fā)商盡量將樓盤的規(guī)劃環(huán)境和價格進行包裝，而直接面對樓盤客戶的售樓小姐則充分利用了樓盤沙盤的模式，讓購房者覺得自己買了“便宜”：環(huán)境優(yōu)美，價格低廉，可以享受開發(fā)商的人文關(guān)懷。事實上，購房者一旦拿到鑰匙，踏進自己的房子，往往會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美景與現(xiàn)實相去甚遠，于是出現(xiàn)了一系列的糾紛。如果買方和開發(fā)商不能達成協(xié)議，買方必須向法院上訴。

在一個由廣告引發(fā)的案例中，開發(fā)商以“高品質(zhì)的居住環(huán)境，樓與樓之間超大的綠地”為主旨吸引購房者，展示了規(guī)劃范圍內(nèi)僅有3棟樓的“真實場景”。事實上，購房者入住后，開發(fā)商在規(guī)劃范圍內(nèi)建了兩棟樓。五棟樓擠在一起，間距很窄，與原來的宣傳有很大差距。在訴訟中，開發(fā)商拿出開發(fā)許可證的批準(zhǔn)文件，使法官無法認定其為違法建設(shè)，只能以民事賠償作出判決。

對證書申請的誤解-導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證書的長期申請。開發(fā)商甚至對業(yè)主表示，“驗收合格，正在辦理相關(guān)手續(xù)，所有證件很快就會送到業(yè)主手中”。事實上，這類開發(fā)商往往在玩“擦邊球”，違規(guī)銷售，誘使購房者進入開發(fā)商的陷阱。法官審理此類案件時，需要審查開發(fā)商的銷售許可證。他經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，有些項目是未經(jīng)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的違法建筑。開發(fā)商和購房者約定的“一個月辦好產(chǎn)權(quán)證”的承諾只是海市蜃樓，無法兌現(xiàn)。雖然有的開發(fā)商“辦證上崗”，但由于資金周轉(zhuǎn)等問題，讓購房者拿到入住鑰匙，并在房產(chǎn)證發(fā)放上采取拖延戰(zhàn)術(shù)，盡量拖延。

業(yè)內(nèi)人士認為，從法律角度看，這是對拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主的嚴(yán)重侵犯。因為房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保、掛牌交易、出租等都需要房產(chǎn)證來證明業(yè)主對房屋的所有權(quán)，沒有房產(chǎn)證，這些權(quán)益就無法實現(xiàn)。

對裝修條款的誤解——讓業(yè)主感到“受騙”

現(xiàn)在房屋銷售都是開發(fā)商提供的統(tǒng)一銷售合同文本，屬于格式合同。一般來說，裝修條款比較籠統(tǒng)，過于原則化。例如，雙方的合同表述為“大理石地板、花崗巖外墻及進口衛(wèi)生潔具、廚具”。業(yè)主實際入住時發(fā)現(xiàn)，大理石地板材料是人造大理石，而進口的衛(wèi)生潔具和廚具實際上是國產(chǎn)產(chǎn)品，只有外國商標(biāo)。在案件審理中，開發(fā)商在使用人造大理石時沒有違約，因為在簽訂合同時沒有說明天然大理石是必要的。進口衛(wèi)生潔具是合資工廠生產(chǎn)的，確實是洋品牌，也符合協(xié)議。

業(yè)內(nèi)人士認為，這些產(chǎn)品的使用使得成本和裝修水平遠遠落后于業(yè)主的想象。對于這種裝修條款約定不明確，雙方對條款解釋有不同意見的情況，法官一方面應(yīng)當(dāng)按照合同法的有關(guān)規(guī)定對格式條款進行解釋，損害合同提供人即開發(fā)商的利益另一方面，應(yīng)根據(jù)雙方提供的證據(jù)和房屋價格判斷裝修等級，并判斷開發(fā)商明顯裝修不符合標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)價部分補足差價，賠償業(yè)主損失。

面積誤解——造成房屋“短重”

業(yè)主入住時，經(jīng)常會遇到房屋面積“縮水”和“上漲”。實際居住面積比開發(fā)商宣傳的面積少是“縮水”，這對業(yè)主來說是一種短斤短兩的行為。實際居住面積超出公示面積的“上漲”，不僅讓業(yè)主承擔(dān)了更多的房價，而且入住后還要支付更多的物業(yè)管理費和取暖費，增加了業(yè)主的負擔(dān)。在審判實踐中，房地產(chǎn)領(lǐng)域有最終決定權(quán)。開發(fā)商委托的房地產(chǎn)測繪部門要求對法院報告進行質(zhì)證。在審理程序上沒有問題：房地產(chǎn)測繪人員的測繪過程和測繪方法，如果法官認為測繪報告沒有按規(guī)范進行，就不能可信。你知道嗎