農村房屋買賣合同糾紛案件如何處理？

由于合同主體不同，相關法律法規(guī)和政策也有很大差異。因此，在適用法律確定農村房屋買賣合同效力時，會得出不同的結論。農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同應當認定為有效。

由于買受人具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，消除了宅基地不能轉讓的障礙。因此，只要買賣雙方訂立的買賣合同符合合同法關于合同生效的規(guī)定，買賣合同即視為生效。集體經濟組織成員與其他集體經濟組織成員之間房屋買賣合同的效力應當慎重對待。

雖然我國相關法律法規(guī)禁止將農村宅基地使用權轉讓給上述集體經濟組織成員以外的人，但法律法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權沒有禁止性規(guī)定，而國家相關政策也不禁止向集體經濟組織以外的農村居民出售住房。因此，在法律不禁止轉讓房屋的情況下，法官基于主觀理解，不得也無權以禁止轉讓農村宅基地使用權的規(guī)定否定農村房屋買賣合同的效力，阻礙村民行使自己的房屋所有權。因此，筆者主張，農村房屋買賣合同只要符合合同法的其他規(guī)定，就應認定為有效合同。農村集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應當無效。據國土部介紹，2009年，國務院辦公廳在《關于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》中明確規(guī)定，“農民住房不得賣給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得在農民集體土地上建房國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》進一步規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購買宅基地，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購買、非法建房核發(fā)土地使用證”。雖然這些是國家規(guī)定的有關政策，但根據我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，這種合同違反了國家政策，應當認定為無效合同。從雙方身份來看，出賣人一般是農村村民，而買受人可能是城鎮(zhèn)居民、其他村村民和同村村民。從交易時間來看，大多發(fā)生在起訴前兩年多。大部分合同已履行完畢（出賣人已交付房屋，買受人已支付房屋款并入?。?，但大部分未辦理房屋或宅基地使用權變更登記。房屋現值或拆遷補償價遠高于房屋原價，出賣人受利益驅使提起訴訟。從標的物現狀看，部分房屋進行了裝修、改建、改建等增建。這是法院處理此類案件的難點，涉及到房屋增值部分的處理。根據農村房屋買賣合同主體的不同，農村房屋買賣合同糾紛可分為三類：一類是農村集體經濟組織成員之間的糾紛；二是農村集體經濟組織成員與外部集體經濟組織成員之間的糾紛；三是農村集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。

農村房屋買賣合同糾紛案件的解決，應當根據房屋交易的實際情況來決定，不排除本案。但無論如何，要保證司法判決的公平正義，杜絕同一案件不同判決的情況，平衡保護個人利益與穩(wěn)定社會秩序的統一，減少交易中故意違約的發(fā)生，增強人們的誠信意識通過司法公開和典型案件公開審理。如果有什么法律方面你不知道，你可以咨詢律師在線律師給你一個更詳細的答案。你知道嗎