1。前期調(diào)查核實(shí)。

在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請(qǐng)過戶登記前，購房人應(yīng)親自到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)。有的賣家承諾有賬戶，但還是應(yīng)該去派出所核實(shí)。除了核實(shí)賣房人承諾的真實(shí)性外，還可以防止他人的戶籍遷離，比如買房時(shí)賣房人以前的戶籍。委托中介機(jī)構(gòu)代為核查的，應(yīng)當(dāng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面核查報(bào)告并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或者欺騙行為。核查結(jié)果表明有賬戶的，應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中設(shè)定賬戶轉(zhuǎn)移條件和違約責(zé)任。

2。在銷售合同中設(shè)置轉(zhuǎn)賬條款和違約條款。首先，應(yīng)要求賣家在申請(qǐng)過戶登記前的特定期限內(nèi)調(diào)出賬戶，但不能在申請(qǐng)過戶登記后調(diào)出。其次，應(yīng)規(guī)定具體的違約責(zé)任。例如，每逾期一天的罰款、逾期時(shí)間、終止合同和終止合同的賠償。第三，如果賣方在交易完成后的一段時(shí)間內(nèi)提出調(diào)出賬戶，買方應(yīng)慎重決定是否接受此類交易條款。

在實(shí)際交易中，我們可能會(huì)遇到這樣的情況，比如是否有靈活的措施允許賣方在交易后一年內(nèi)調(diào)出賬戶，并防范風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘I方非常喜歡賣方的房子，所以除了賬戶外，其他交易條件他都很滿意。從便利交易、降低風(fēng)險(xiǎn)的原則出發(fā)，有兩條建議可供借鑒：一是規(guī)定較高的違約責(zé)任，出賣人應(yīng)提供現(xiàn)金擔(dān)保；二是出賣人應(yīng)提供能接受其戶籍的直系親屬的住房地址。家庭成員尚未遷入的，家庭成員同意遷入戶籍，下一戶有權(quán)申請(qǐng)戶口遷移。這個(gè)建議最終被他們接受了，雙方達(dá)成了協(xié)議。

關(guān)于賣方在交易完成后未按合同規(guī)定轉(zhuǎn)移賬戶，存在許多爭(zhēng)議。如果賣家直接向法院提起訴訟，只能追究違約責(zé)任，但不能上訴搬遷賬戶。有的當(dāng)事人對(duì)具體的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)沒有達(dá)成一致，情況就更糟了。你知道嗎