根據(jù)合同法第一百二十八條的規(guī)定，當事人可以通過和解或者調(diào)解的方式解決合同糾紛。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人未訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。一方當事人應當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決或者調(diào)解協(xié)議；拒不履行的，對方當事人可以請求人民法院強制執(zhí)行。在市XX鎮(zhèn)新民村（原名“XX村”），短短幾年時間，就有80多戶家庭出售了自己的小產(chǎn)權房，購房者多為上海市民?，F(xiàn)在很多村民后悔賣了房子，紛紛向法院起訴，要求撤銷交易合同，收回房屋。3月30日，奉賢區(qū)人民法院第二次開庭審理了相關案件，但尚未作出判決。據(jù)本報記者獨家了解，整個XX鎮(zhèn)范圍內(nèi)類似的小產(chǎn)權房交易不下千宗，更多的交易當事人關注這些案件的判決結(jié)果，但目前還沒有專門的法律能夠完全適用于小產(chǎn)權房糾紛，法院的壓力也就在于此。

然而，小產(chǎn)權房的投機活動仍在大規(guī)模進行。

小產(chǎn)權房價值：已今非昔比

2002年前后，奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村出現(xiàn)了大量小產(chǎn)權房。鄒XX夫婦說，他們2002年在XX村買了230號和242號兩套小產(chǎn)權房。房屋原主人現(xiàn)在要求收回房屋，并已向法院起訴。

據(jù)鄒某某交代，他們分別以6.5萬元和3.6萬元的價格購買了兩套小產(chǎn)權房，獨棟建筑面積200-300平方米，一套用于居住，另一套用于夫妻倆經(jīng)營的木雕廠工地。當時，鄒XX賣掉了他在XX地區(qū)的產(chǎn)權房，為兩套小產(chǎn)權房買單。”如果收回，經(jīng)濟損失不言而喻，更重要的是，我們將無房可住?！?/P>

據(jù)記者了解，目前，除了鄒XX和妻子的兩套小產(chǎn)權房發(fā)生糾紛外，XX村還有241、315、1423等小產(chǎn)權房。原本出售房屋的村民已向法院提起訴訟，“請求協(xié)議無效，按原價收回房屋”。

除了近年來小產(chǎn)權房明顯升值外，另一個不容忽視的原因是，近年來上海郊區(qū)縣的大規(guī)模搬遷迅速推進，奉賢區(qū)也不例外。拆遷補償顯然是各方最關心的利益。

小產(chǎn)權房投機猖獗

除了可能的搬遷因素外，小產(chǎn)權房投機在當?shù)匾蚕喈斊毡?。此外，根?jù)鄒XX等購房者的聯(lián)名信，想贖回房屋的村民有著共同的特點：賣掉農(nóng)村房屋后，都在城鎮(zhèn)購買商品房；在其他宅基地上建房出租；他們想以原價贖回已售出的小產(chǎn)權房，并準備再次高價出售。“小產(chǎn)權房市場不小”，一位曾經(jīng)經(jīng)營小產(chǎn)權房交易的資深中介人士告訴記者，隨著城市商品房價格的不斷上漲，越來越多的城市居民失去了購買普通商品房的能力，生活上的困難確實存在。很多市民會將目光轉(zhuǎn)向品質(zhì)不同但價格相對較低的小產(chǎn)權房來解決居住問題。

在采訪中，記者還發(fā)現(xiàn)，除了小產(chǎn)權房的購房者外，還有不少專業(yè)炒房者倒賣小產(chǎn)權房。也有一些購房者在炒作小產(chǎn)權房，爭取將來的補償。

作為當?shù)爻鍪坌‘a(chǎn)權房的村民之一，相當一部分村民實際上已經(jīng)脫離了農(nóng)村生活，或者已經(jīng)在城里買房或者打算在城里買房，需要資金，所以出售小產(chǎn)權房是很多人的選擇。

公開的秘密是，類似的情況不僅在上海存在，在全國很多地方也存在，隨后的糾紛也非常相似。

不可靠？

對于鄒某某夫婦當年購買的小產(chǎn)權房，雙方根據(jù)提供的材料以及當?shù)卣嘘P部門出具的見證證明，簽訂了房屋買賣合同。

在2002年簽訂的相關房屋買賣合同中，交易理由表述為“為了調(diào)整房屋的盈虧，雙方自愿訂立房屋交易”。合同正本三份，雙方和見證處各執(zhí)一份，副本兩份，分別送房管部門和規(guī)劃部門備案。

當年，XX鎮(zhèn)法律服務處出具了證明，并有證人指控專用收據(jù)。據(jù)鄒XX介紹，當年其他小產(chǎn)權房交易大多以類似方式實現(xiàn)。但現(xiàn)在看來，這種交易合同和證人的法律效力特別有限。背后的真正原因可能是，對于類似的小產(chǎn)權房糾紛，沒有專門的法律可供參考。在上海，唯一能為這一系列小產(chǎn)權房糾紛提供有針對性的法律參考的材料是上海市高級人民法院2009年初印發(fā)的《上海市高級人民法院關于印發(fā)〈農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛審理原則意見〉的通知》（滬高發(fā)民一20044號）2004鄒XX夫婦認為，該糾紛適用《意見》第二條：“房屋出售給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）外人員的，經(jīng)有關組織、部門批準，可以認定合同有效?！贝送?，根據(jù)第四條，“房屋出售給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）外人員的，可以認定合同有效?！?，未經(jīng)有關組織和部門批準，合同已實際履行，買受人已實際居住使用的，合同效力暫不明示。在實際處理中，購房人應當認清房屋現(xiàn)狀，本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則繼續(xù)占有和使用房屋，“房屋居住使用權”也不應當收回。

記者了解到，市高院關于小產(chǎn)權房糾紛的會議紀要也指出，“要充分考慮合同無效對雙方利益的影響，特別是因土地升值或拆遷補償而使出賣人的利益受到損害，以及因房屋現(xiàn)值與原購銷價格的差額而使買受人遭受損失“，從而避免了“結(jié)案”所造成的單純決定騰空房屋“出事”的后果。

據(jù)了解，從調(diào)解角度看，法院曾提出“房屋使用協(xié)議維持至搬遷，搬遷完成后，宅基地土地補償費歸原售房村民所有”的意見，但目前尚未實施。如果你不幸遇到這樣的糾紛，小編建議你到律師事務所咨詢專業(yè)律師律師網(wǎng). 你知道嗎