第一種解釋是針對開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房者的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。這是因?yàn)橘彿空叩漠a(chǎn)權(quán)被開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)分割了。第二種解釋是基于房屋再次轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金。不需要繳納土地出讓金的稱為大產(chǎn)權(quán)，需要繳納土地出讓金的稱為小產(chǎn)權(quán)。按照這個(gè)解釋，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房是小產(chǎn)權(quán)房。第三種解釋是基于產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)。國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證叫大產(chǎn)權(quán)，國家不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證叫小產(chǎn)權(quán)，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)法定產(chǎn)權(quán)。第一條和第二條解釋小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要購房款全額付清，或者土地出讓金的轉(zhuǎn)讓就可以自由買賣，其法律規(guī)定比較明確。第三種解釋對小產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)存在爭議，并不能得到真正法律意義上的房產(chǎn)證。目前所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”就是上述第三種，也叫“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家發(fā)放的房產(chǎn)。因此，“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上是“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)”和“集體產(chǎn)權(quán)”，并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

這種小產(chǎn)權(quán)房只具有普通商品房的使用性質(zhì)，卻不具備普通商品房的法律性質(zhì)。因此，商品房法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房無效，人民法院不能適用商品房銷售法律規(guī)定和司法解釋審理小產(chǎn)權(quán)房案件，而且很難維護(hù)買家的權(quán)益。事實(shí)上，我國每年都有大量關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合同效力是否受法律保護(hù)的案例和討論，結(jié)果也不盡相同。買家輸贏。某法院某案勝訴，并不意味著小產(chǎn)權(quán)房交易安全。購房者在選擇這類房子時(shí)仍應(yīng)謹(jǐn)慎。事實(shí)上，建設(shè)部一直提醒城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上的房屋。建設(shè)部稱，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，其合法權(quán)益將難以得到保護(hù)。

一些項(xiàng)目承諾的“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等法定手續(xù)，耕地特別是基本農(nóng)田被征用不僅是生產(chǎn)資料，還具有為農(nóng)民提供社會(huì)保障的功能。違法用地避免了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地審批，農(nóng)民可能得不到相應(yīng)的補(bǔ)償和長期生活?？傊?，小產(chǎn)權(quán)房合同效力糾紛的處理是一個(gè)復(fù)雜的過程。實(shí)踐證明，具有一定經(jīng)驗(yàn)的律師不僅可以預(yù)防法律糾紛，而且可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或減少經(jīng)濟(jì)損失，切實(shí)保護(hù)您的合法權(quán)益。如果您需要，可以在線聯(lián)系律霸。你知道嗎