常見的假動作：

1。先簽買賣合同，再過戶：在中介的指導(dǎo)下，上下兩戶先簽房屋買賣合同，再入住，5年后辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2買賣前簽訂大額定金協(xié)議：上下兩戶在中介的指導(dǎo)下簽訂房屋大額定金協(xié)議，簽訂房屋買賣合同，在房屋最后一次交易滿5年后的一定期限內(nèi)辦理交易過戶等手續(xù)。先租賃，后買賣：上下兩戶在中介下簽訂房屋租賃合同，租賃期限至房屋最后一次交易之日起5年。到期日，上下兩房在中介的指導(dǎo)下簽訂房屋買賣合同，再辦理交易過戶手續(xù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：*智益星律師事務(wù)所律師吳宇表示，這是目前常見的避稅方式。從簽訂銷售合同到過戶的時(shí)間間隔較長，往往不到一年，多則幾年，風(fēng)險(xiǎn)很大。買賣雙方在以下方面容易發(fā)生糾紛：

1。由于房價(jià)漲跌，合同被撕毀：房價(jià)飛漲，上房不得賣或多賣一套；房價(jià)下跌，下房不得買。如果違約成本低于可獲得的利益，缺乏誠信的上下級家庭很可能撕毀合同，導(dǎo)致合同目的的失敗。（1） 因地震等不可抗力造成房屋毀損、滅失，致使合同無法客觀履行的。因?yàn)闆]有辦理過戶手續(xù)，房主要承擔(dān)房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。（2） 間隔時(shí)間長，事故多：以上、以下任何一方失蹤、死亡、身患重病或出國，相應(yīng)的公證、委托手續(xù)不能及時(shí)辦理或辦理的，后續(xù)的交易過戶手續(xù)不能辦理或不能按時(shí)辦理，糾紛在所難免。政策變化風(fēng)險(xiǎn)：（1）國家稅收政策變化：關(guān)于征收個(gè)人所得稅和土地增值稅的傳言層出不窮。雖然到目前為止還沒有聽到官方的確切消息，但通過稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場已經(jīng)反映在“國六條”中。一旦這些稅被征收，而原買賣合同中沒有明確規(guī)定承擔(dān)主體，如果上下雙方不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，糾紛就會接踵而至。（2） 銀行貸款政策變化：因無交易過戶，銀行無法辦理房屋抵押登記。如果下議院不能提供有效的擔(dān)保，貸款就會延期。此時(shí)，下議院面臨違約風(fēng)險(xiǎn)（即銀行貸款不能按時(shí)支付給上議院），上議院面臨得不到全額貸款的風(fēng)險(xiǎn)。此外，這里的貸款利率波動也會受到相應(yīng)的影響。其他風(fēng)險(xiǎn)：比如這段時(shí)間如果把房子納入搬遷范圍，雖然我家已經(jīng)搬進(jìn)來使用了，但由于沒有辦理過戶手續(xù)，我無法得到相應(yīng)的搬遷補(bǔ)償；不管家里人有多著急，也無濟(jì)于事。如果我盡快過戶，我可以有效避免這種損失。

針對這三大舉措，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域法務(wù)部經(jīng)理王琦指出，中介在操作過程中不應(yīng)低估風(fēng)險(xiǎn)。首先，如果上級、下級和中介特別約定以完成交易過戶手續(xù)為中介的傭金標(biāo)準(zhǔn)，中介將面臨傭金收取周期過長或難以收取全額傭金的風(fēng)險(xiǎn)。其次，買賣合同簽訂后，中介必須派合同管理員來妥善保管合同，無形中增加了中介的管理成本。如果中介不慎失約，中介的麻煩可想而知。

如果先決定后出售，是否可以簽訂銷售合同不由中介決定。如果沒有特別約定，中介收取傭金的前提是方便簽訂銷售合同。因此，如果由于任何一方的原因沒有簽訂買賣合同，中介將無法接受傭金。當(dāng)然，中介可以通過法律途徑爭取自己應(yīng)有的利益，但大量的時(shí)間、人力、財(cái)力是無法避免的，法院最終是否支持中介的訴求也不容易做出判決。

如果先租賃，再買賣，這里中介的主要風(fēng)險(xiǎn)是只能收取租賃傭金，無權(quán)收取買賣傭金。從委托到代理再到合同簽訂，不乏中介工作，但只能收取租賃傭金，中介難免會感到無所適從。

虛假贈與和真實(shí)銷售，主要體現(xiàn)在上下級在中介的主持下簽訂贈與合同并辦理公證，然后簽訂銷售合同。將禮品合同帶到交易中心轉(zhuǎn)賬，并根據(jù)銷售合同支付相應(yīng)金額。

風(fēng)險(xiǎn)警告：

1。非公證風(fēng)險(xiǎn)：捐贈對象是房屋，數(shù)額巨大，且上下兩個(gè)家庭不是親屬，因此公證人員很難相信捐贈是上一個(gè)家庭的真實(shí)意圖。如果不能辦理公證，其他后續(xù)環(huán)節(jié)就無法進(jìn)行。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)捐贈合同必須經(jīng)過公證，公證費(fèi)約為房屋總價(jià)的2%。同時(shí)，下一戶還需繳納房屋總價(jià)3%的契稅。這樣，與5.55%的營業(yè)稅相比，上下層家庭并沒有得到多少實(shí)惠。而且，如果逃稅、逃費(fèi)行為嚴(yán)重、數(shù)額較大，上下戶很可能受到國家財(cái)稅部門的處罰。過戶后，如果下家違約不付款，上家將處于被動地位：過戶后，下家很可能不再履行真正的買賣合同。此時(shí)，贈與合同已經(jīng)公證。即使前科提出贈與合同為無效合同，以法律形式掩蓋違法目的，后科也可以提出異議。此時(shí)，合同的效力只能由法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)。時(shí)間、人力、物力的損失是不可避免的。此外，尚佳可能因逃稅難而不得不放棄訴訟。

4。下層家庭往往無法追究上層家庭房屋質(zhì)量缺陷的責(zé)任。根據(jù)《合同法》第一百九十一條的規(guī)定，捐贈財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不負(fù)賠償責(zé)任。鑒于目前房屋贈與合同已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心公證備案，如果房屋存在質(zhì)量問題，下一戶不能按照贈與合同追究上一戶的責(zé)任。這時(shí)，下一家人只能“啞巴吃黃連，有苦說不出來”。

但是，如果中介人明知是上下級代為辦理相應(yīng)手續(xù)，明知虛假贈與和真實(shí)交易的實(shí)際情況，如果被國家財(cái)稅部門扣押，可能面臨被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)提示：段厚生教授指出，陰陽合同是一種違法的避稅方式，因?yàn)閷?shí)際交易量大于表面交易量，所以實(shí)際繳納的稅款小于應(yīng)繳納的稅款，嚴(yán)格來說，應(yīng)該受到行政部門的處罰數(shù)額巨大，可能構(gòu)成犯罪。而且合同對買家也不好。將來，買房人再賣房時(shí)可能要多交稅。如有爭議，以正式登記的合同為準(zhǔn)，不可取。

**浙南律師事務(wù)所邢*鋒律師也持同樣觀點(diǎn)。他認(rèn)為，為了避稅而故意隱瞞真實(shí)價(jià)格，然后補(bǔ)足較低的價(jià)格，是違法的。一旦被發(fā)現(xiàn)，將受到處罰；即使運(yùn)氣不好被發(fā)現(xiàn)，如果買家再次交易，可能會增加稅費(fèi)。

邢律師提出，由于各方利益不同，糾紛發(fā)生后很難補(bǔ)救。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)充分預(yù)見合同履行過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并對風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)在合同中后的責(zé)任作出明確約定，以降低合同履行的風(fēng)險(xiǎn)，避免發(fā)生糾紛或承擔(dān)不應(yīng)有的損失。在合同中，買方和賣方