從法律上講，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，不能出售。這類(lèi)房屋的所謂“產(chǎn)權(quán)證”，并不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力。國(guó)家征地拆遷或村委會(huì)改造，因缺乏國(guó)家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人只有房屋使用權(quán)。另外，由于小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)巨大，建議您慎重選擇和購(gòu)買(mǎi)，國(guó)家也明確禁止購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。

買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并支付房?jī)r(jià)后，如果有關(guān)部門(mén)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整改，部分項(xiàng)目可能會(huì)被叫停甚至被迫拆除。所以結(jié)果就是購(gòu)房者只能向開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，而購(gòu)房者可能會(huì)面臨無(wú)法獲得房子的尷尬局面，同時(shí)也無(wú)法及時(shí)索要購(gòu)房款。另外，在購(gòu)房后國(guó)家征地拆遷的情況下，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，因此很可能無(wú)法獲得該產(chǎn)權(quán)的拆遷補(bǔ)償，而以拆遷補(bǔ)償為準(zhǔn)與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比，實(shí)際使用權(quán)可以忽略不計(jì)。小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款是指借款人在尋找正規(guī)貸款公司對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行抵押時(shí)的短期貸款周轉(zhuǎn)量。眾所周知，由于小產(chǎn)權(quán)房不能上市，他們不能申請(qǐng)銀行貸款。而且，貸款由擔(dān)保公司擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。因此，小產(chǎn)權(quán)房的利息相對(duì)較高。小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)嗎？“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律概念，它只是社會(huì)實(shí)踐中形成的一種習(xí)慣稱(chēng)謂。目前，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，又稱(chēng)“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家發(fā)放的房產(chǎn)。因此，“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上是“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)”和“集體產(chǎn)權(quán)”，并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。更直白地說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開(kāi)發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)的名義出售的、建在集體土地上的房屋，或農(nóng)民自建的“商品房”?！拔遄C”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的前提條件。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)“五證”不能辦理房地產(chǎn)證。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”頗受歡迎，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。最大的問(wèn)題是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律保護(hù)。陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王旭談了自己對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的看法。一是沒(méi)有房產(chǎn)證。

這種住房建在集體土地上，不允許對(duì)外銷(xiāo)售，也沒(méi)有法律保障。也就是說(shuō)，買(mǎi)這樣的房子拿不到國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證。這是由國(guó)家法律和土地使用性質(zhì)決定的。二是拆遷補(bǔ)償難。除了無(wú)法申請(qǐng)房產(chǎn)證外，那些“廉價(jià)房”實(shí)際上是超出政府規(guī)定范圍的違法建筑。如果與國(guó)家規(guī)劃相沖突，很可能被拆遷，業(yè)主也不會(huì)得到拆遷補(bǔ)償。三是房屋質(zhì)量難以保證。沒(méi)有人監(jiān)督房子的質(zhì)量。一些開(kāi)發(fā)商為了賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這種房子一般由土地所在的村莊開(kāi)發(fā)。除了房屋的質(zhì)量和房屋的售后保修外，入住后在物業(yè)管理方面也很容易出現(xiàn)問(wèn)題。四是配套設(shè)施不完善。而且，以后一旦發(fā)生糾紛，可能連水電都沒(méi)有。第五，遺贈(zèng)也很麻煩。

由于產(chǎn)權(quán)的缺失，將來(lái)繼承會(huì)有很多麻煩。以新農(nóng)村建設(shè)和舊村改造為名，是目前常見(jiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。

一位業(yè)內(nèi)人士也透露，由于沒(méi)有相關(guān)手續(xù)，房?jī)r(jià)普遍很低，一些開(kāi)發(fā)商正在“換位”。一旦清盤(pán)，他們就無(wú)法履行承諾，立即離開(kāi)，許多后續(xù)的麻煩都留給了買(mǎi)家。你知道嗎