我們所說的小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建造的不繳納土地出讓金的房屋。其產(chǎn)權(quán)證并非由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售證，購房合同也不會在國土房管局備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

如果有小產(chǎn)權(quán)房，一定有大產(chǎn)權(quán)房。是的，我們經(jīng)常提到的普通商品房其實就是大產(chǎn)權(quán)房。這兩者有什么區(qū)別？讓我們了解一下。小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別是什么？

產(chǎn)權(quán)：在產(chǎn)權(quán)方面，小產(chǎn)權(quán)房只有部分產(chǎn)權(quán)。所謂部分財產(chǎn)權(quán)只強調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而收益權(quán)和處分權(quán)的行使僅限于一定范圍。

比如經(jīng)濟適用房屬于小產(chǎn)權(quán)房，購房者可以繼承出售，但購買5年后才能出售，房屋銷售收入扣除相關(guān)稅費后，將按個人各自的產(chǎn)權(quán)進行分配，單位或政府。所以在收入方面，并不意味著所有賣出的錢都是自己的。大產(chǎn)權(quán)房擁有全部產(chǎn)權(quán)，即房屋和住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。比如商品房。

土地出讓金：房屋轉(zhuǎn)讓時，大產(chǎn)權(quán)商品房不需繳納土地出讓金，小產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房需繳納土地出讓金。

發(fā)證機關(guān)：大產(chǎn)權(quán)房的發(fā)證機關(guān)是國家，小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)證機關(guān)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，產(chǎn)權(quán)證不能得到國家認可。

價格：小產(chǎn)權(quán)房價格低于大產(chǎn)權(quán)房，一般僅為同區(qū)域商品房價格的1/3甚至更低。這就是為什么很多人愿意冒險。

小產(chǎn)權(quán)房有哪些風險？

這并不意味著所有的小產(chǎn)權(quán)房都有風險，都是違法的。如果是經(jīng)過政府批準的正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新房，就是合法的，可以像經(jīng)濟適用房一樣長期居住。

一般來說，狹義的“小產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是建在集體建設(shè)用地上的，即建在“宅基地”上的房屋，它只屬于農(nóng)村集體所有人，農(nóng)民不能從其他村莊購買；二是在集體企業(yè)用地上違法建設(shè)或者占用耕地的房屋。這種住房風險相對較大。具體風險是什么？讓我們再看看。

在法律效力方面，未經(jīng)有關(guān)組織、部門批準，將該類房屋出售給鄉(xiāng)外人員，合同未實際履行或者買受人未實際居住、使用的，合同無效。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓或者出售給非集體成員的第三人，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓。因為小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

如果這些房屋將來被強制拆除，購房者可能無法返回房屋或獲得補償。因為這類房屋的產(chǎn)權(quán)是不合法的。

住房監(jiān)管也存在不少漏洞。如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，很難找到相關(guān)單位進行維修。鑒于上述風險，我們認為，為了我們的長遠利益，我們不應(yīng)該因為暫時的低價而承擔風險。萬一將來房子被迫拆遷，我們真的要吃虧了。你知道嗎