代理字

尊敬的審判長(zhǎng)、法官，

根據(jù)我國(guó)《律師法》、《民事訴訟法》等法律的有關(guān)規(guī)定，北京遼海律師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱本所）接受本案當(dāng)事人趙女士的委托和特別授權(quán)，委托王祥律師為被告的訴訟代理人。在查閱案卷的基礎(chǔ)上，代理人的意見(jiàn)如下：

1?！薄巴朔俊睉?yīng)以騰退房屋、歸還鑰匙為標(biāo)準(zhǔn)。被告已如期歸還房屋，根本不存在違約行為。

本案原告提起訴訟的理由為“被告違約”，具體表現(xiàn)為未按照北京市房屋租賃合同（以下簡(jiǎn)稱房屋租賃合同）第004781號(hào)第十條第五款的規(guī)定歸還房屋，其中規(guī)定“乙方應(yīng)在租賃期滿之日歸還該房屋”。乙方不歸還房屋的，視為違約。乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于月租金兩倍的違約金，并賠償甲方因此遭受的損失。甲方有權(quán)將遺留在房屋內(nèi)的物品作為廢棄物品進(jìn)行處理，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任?！睂?duì)此，被告堅(jiān)信被告已如期歸還房屋。原告在訴狀中寫(xiě)道：“原告于2012年1月4日告知被告該房屋租賃期限屆滿，被告本人未到該房屋，但在房屋交付期間委托其朋友王*前往，被告人對(duì)其住所造成的房屋設(shè)備設(shè)施損壞不予認(rèn)可，不予維修。雙方并沒(méi)有通過(guò)這種方式協(xié)商達(dá)成協(xié)議，可見(jiàn)原告承認(rèn)雙方在交房當(dāng)天就已經(jīng)辦理了退房手續(xù)，但未能就房屋設(shè)備設(shè)施的損壞達(dá)成協(xié)議。原告不接受被告交房，并非被告不履行交房，這與原告關(guān)于被告未按期交房的陳述相矛盾。房屋設(shè)備設(shè)施損壞涉及退還定金，這與房屋是否歸還不是一個(gè)概念。因此，原告聲稱被告沒(méi)有按時(shí)交房純屬無(wú)稽之談。

事實(shí)上，被告已于2012年1月3日簽訂另一份《房屋租賃合同》，搬出本案所涉房屋，舊房鑰匙也已歸還原告。在實(shí)踐中，就像房子是以鑰匙為標(biāo)準(zhǔn)交房一樣，房子也應(yīng)該以鑰匙為標(biāo)準(zhǔn)交房。被告人騰出房屋并按時(shí)交鑰匙，顯然完成了交房任務(wù)。原告起訴被告不按時(shí)退房，沒(méi)有事實(shí)和依據(jù)。原告指控被告違反合同不退房，無(wú)非是企圖扣押被告的定金和其他不當(dāng)?shù)美?。?） 提供格式合同條款的一方應(yīng)當(dāng)以合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，否則視為不在合同中。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并以合理的方式提請(qǐng)另一方注意免除或限制其責(zé)任的條款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第六條的規(guī)定：“格式條款的一方在訂立合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用文字、符號(hào)，字體和其他足以引起對(duì)方注意的特殊表達(dá)方式，并根據(jù)對(duì)方的要求解釋格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定依照合同法第三十九條的規(guī)定“采取合理的方式”。提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)為履行合理陳述和解釋義務(wù)的一方承擔(dān)舉證責(zé)任?！北景冈媸翘峁└袷胶贤囊环剑贤谑畻l第五款規(guī)定“乙方應(yīng)在租賃期滿之日返還房屋。如果乙方不歸還該房屋，則視為違約，乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于月租金兩倍的違約金，并賠償……”本規(guī)定明顯屬于無(wú)合理解釋的甲方免責(zé)條款，不生效。第三，原告沒(méi)有理由扣留全部定金。

根據(jù)交易慣例，房屋租賃合同到期時(shí)，定金也應(yīng)退還。房屋設(shè)備設(shè)施人為損壞，給當(dāng)事人造成損失的，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償，賠償金可以從定金中扣除。本案中，原告應(yīng)證明其房屋設(shè)備設(shè)施遭受人為損壞，原告提供的證據(jù)根本不能證明這一主張。因此，原告應(yīng)將押金退還給被告。2012年1月4日至1月31日期間，被告不承擔(dān)租金。

被告在其索賠的第二項(xiàng)中索賠2600元租金損失是沒(méi)有根據(jù)的。如上所述，被告已于2012年1月3日搬出本案涉案房屋，原告在訴狀中也提到，2012年1月4日，雙方已到辦理退房手續(xù)階段。顯然，該房屋此時(shí)已騰空，根據(jù)本案房屋租賃合同第七條第六款規(guī)定，“乙方辦理退房手續(xù)時(shí)，不得將留存物品存放在該房屋內(nèi)，未經(jīng)留存物品同意，甲方對(duì)該房屋不負(fù)責(zé)任作為廢棄物品處置的權(quán)利，不承擔(dān)賠償責(zé)任?！庇纱丝梢?jiàn)，即使被告對(duì)貨物有留置權(quán)，原告也可以自行處理。因此，原告在此期間提出的租金索賠純屬空穴來(lái)風(fēng)，無(wú)法得到支持。即使因房屋整理修繕而出現(xiàn)空置租賃期，也是合理的商業(yè)損失，與被告無(wú)關(guān)。第四，對(duì)于原告的一系列違法行為造成的損失，被告保留追究原告相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。

原告以人為損壞房屋設(shè)備設(shè)施為由，不退還定金，遂編造被告“未履行退房義務(wù)”的陳述，向法院起訴。其行為束縛了被告人大量的時(shí)間和精力，擾亂了被告人的工作和生活，使被告人承擔(dān)了大量的交通費(fèi)、誤工費(fèi)等費(fèi)用。被告的經(jīng)濟(jì)損失完全是原告造成的，應(yīng)由原告賠償。被告已提起反訴，將依法追究原告的法律責(zé)任。

我們真誠(chéng)希望法院能夠支持上述機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)！謝謝您！被申請(qǐng)人：在現(xiàn)實(shí)生活中，無(wú)論是房屋買賣合同還是房屋租賃合同，發(fā)生糾紛的可能性都比較大。當(dāng)然，在實(shí)踐中，解決此類糾紛的方式有很多，其中訴訟是一種比較好、有效的方式。如果就房屋租賃合同糾紛提起訴訟，就要懂得如何書(shū)寫(xiě)房屋租賃合同糾紛的代理詞，以免損害自己的利益。如果您在房屋租賃合同中遇到您無(wú)法解決的問(wèn)題，小編建議您可以委托我們的專業(yè)律師律師網(wǎng)幫你解決問(wèn)題，他們會(huì)全心全意為你服務(wù)。你知道嗎