（1） 《物權(quán)法》并未禁止將農(nóng)村房屋作為產(chǎn)權(quán)處置。根據(jù)物權(quán)法原則，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)遵循各自的內(nèi)在含義，從而遵循不同的法律。因此，在分析房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)時(shí)，可以分別對(duì)待。綜上所述，在處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一方面要分析房屋所有權(quán)的變動(dòng)和土地使用權(quán)的變動(dòng)，并加以區(qū)分。我們甚至可以允許一些特殊情況，比如房屋所有權(quán)發(fā)生變化，但土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生變化。在現(xiàn)行宅基地制度下，土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生變化，如何處理房地產(chǎn)整合的問(wèn)題，無(wú)法通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與出售房屋來(lái)解決。然而，戶籍制度改革正在深化。允許宅基地使用權(quán)在市場(chǎng)上流通，必然成為不可阻擋的趨勢(shì)。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和權(quán)利狀態(tài)將在未來(lái)的立法過(guò)程中得到很好的解決。（2） 產(chǎn)權(quán)區(qū)分原則下農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。物權(quán)區(qū)分原則要求合同與物權(quán)變動(dòng)分開(kāi)處理。有兩種不同的含義：合同是否有效和物權(quán)變動(dòng)是否有效，合同是否有效歸屬于債券法的范圍，物權(quán)變動(dòng)是否有效歸屬于物權(quán)法的范圍；前者是原因，后者是原因前者表現(xiàn)的結(jié)果。從合同法的角度看，買(mǎi)賣(mài)合同的效力自買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同之日起確定，合同的效力不取決于雙方是否履行了合同。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都完成了合同內(nèi)容，房產(chǎn)局也對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行了登記，那么房屋買(mǎi)賣(mài)就結(jié)束了。如果買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，因買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方不配合辦理手續(xù)，或因登記機(jī)關(guān)認(rèn)為不符合條件而不辦理手續(xù)，最終導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)讓不成功，其結(jié)果是：合同沒(méi)有積極履行或者履行不符合合同要求的，房屋所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生變化，但合同的法律效力這是合同法本身確立的規(guī)則。

物權(quán)區(qū)分原則要求在處理違反禁止性規(guī)定的效力判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別適用合同效力判斷規(guī)則和物權(quán)效力判斷規(guī)則。因?yàn)閺?qiáng)制性規(guī)范有兩種：債權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)范和物權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)范。違反債權(quán)法強(qiáng)制性規(guī)范會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人意思表示的無(wú)效。違反物權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)范，只會(huì)產(chǎn)生不改變生物權(quán)利的結(jié)果。比如違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，結(jié)果是產(chǎn)權(quán)的有效性得不到承認(rèn)，但合同的有效性應(yīng)該得到承認(rèn)。再如，《物權(quán)法》第一百八十四條第四款規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明確或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，不得抵押。這里的抵押權(quán)不是為了合同的效力，而是為了抵押權(quán)能否設(shè)定。對(duì)于該問(wèn)題法律效力的認(rèn)定，只能從《債權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中找到合同效力的法律依據(jù)，而不能從《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中做出合同效力的認(rèn)定。

從以上分析來(lái)看，合同的效力不因產(chǎn)權(quán)的變化而改變，禁止宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定也不會(huì)改變農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。（3） 我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中的善意取得制度規(guī)定不明確，導(dǎo)致了案件審理中法律適用的極大困難。法律制度具有重要的調(diào)節(jié)作用，它應(yīng)該適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在目前的法律水平下，善意取得制度可以有條件地適用于普通不動(dòng)產(chǎn)，客觀原因有以下幾個(gè)方面：

首先，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善，在這種條件下，善意取得制度具有一定的社會(huì)基礎(chǔ)。隨著改革開(kāi)放的深入，在實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記開(kāi)始盛行，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法對(duì)此也有初步規(guī)定。但是，與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求相比，現(xiàn)行登記制度仍然缺乏一些基本的法律規(guī)定，如登記程序的規(guī)定、登記機(jī)關(guān)的權(quán)限和管理、登記申請(qǐng)人的權(quán)利等。登記機(jī)關(guān)在開(kāi)展日常工作時(shí)，往往無(wú)法依靠登記機(jī)關(guān)。二是思想影響。由于我國(guó)一些公民法律意識(shí)和法律知識(shí)的缺乏，廣大農(nóng)村很多人對(duì)房地產(chǎn)交易登記意識(shí)淡薄，很多村民不知道房屋交易需要到登記機(jī)關(guān)登記，因此，善意取得制度可以規(guī)范這一現(xiàn)象。如果房屋交易中的第三人在不知情的情況下，基于善意取得房屋的，應(yīng)當(dāng)考慮善意第三人，穩(wěn)定市場(chǎng)交易，使其順利進(jìn)行，并確認(rèn)第三人取得房屋所有權(quán)。你知道嗎