簡介：2011年7月26日，甲乙雙方簽訂房屋買賣合同，約定以200萬的價格將甲方的一套房屋出售給乙方。合同簽訂后，乙方支付200萬元，甲方開具收據(jù)給乙方，乙方開始使用該房屋，但未辦理房產(chǎn)過戶登記。2012年，甲方將乙方使用的房屋出售給丙方，經(jīng)多次協(xié)商，甲方返還乙方200萬元。2013年，乙方將甲方起訴至人民法院，要求被告甲賠償損失。

律師點評：本案是我們在購房過程中出售兩房的普遍現(xiàn)象。現(xiàn)實生活中，房屋買賣合同已實際履行，但尚未辦理過戶登記手續(xù)。如何對待所涉及的轉(zhuǎn)移登記的性質(zhì)和效力。根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋所有權的轉(zhuǎn)移必須在房屋所在地的房屋管理機構辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓登記的目的是向他人表明標的物的所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。如果沒有公開登記，就不具有生物權利變更的效力，也就不能對抗善意第三人。就像本案一樣，甲乙雙方簽訂房屋買賣合同后，將涉案房屋出售給丙方，應該是因為乙方?jīng)]有及時辦理房屋過戶登記手續(xù)，房屋權屬沒有過戶，根據(jù)房屋登記公示效果，丙方為善意第三人。如果丙方辦理了房屋過戶登記手續(xù)，則丙方是該房屋的合法產(chǎn)權人。對于乙方，甲方只能承擔違約責任。乙方可以要求甲方解除合同，退還已支付的購房款及利息，并賠償損失。乙方也可以要求出賣人承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任，但不能取得房屋所有權。因此，在購房過程中，要及時督促出賣人協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。出賣人拒絕協(xié)助買受人辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的，買受人可以通過訴訟請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的義務，依法維護自己的合法權益。根據(jù)合同法第一百二十八條的規(guī)定，當事人可以通過和解或者調(diào)解的方式解決合同糾紛。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人未訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。一方當事人應當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決或者調(diào)解協(xié)議；拒不履行的，對方當事人可以請求人民法院強制執(zhí)行。你知道嗎