1。什么是預查封

預查封是指對未經(jīng)登記機關(guān)登記，但已辦理批準、備案等預登記手續(xù)的房地產(chǎn)采取的控制措施，被執(zhí)行人未公示或者有財產(chǎn)期待權(quán)的，由法院作出預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，國土資源和房地產(chǎn)管理部門辦理預查封登記手續(xù)。

2。為什么要設(shè)立預封存制度？之所以設(shè)立這一制度，是因為被執(zhí)行人對未登記的物權(quán)或者期待的物權(quán)只有有限的或者期待的利害關(guān)系，他能否成為完整的或者期待的物權(quán)主體還處于不確定的狀態(tài)。此外，登記機關(guān)往往以被執(zhí)行人未辦理權(quán)屬登記為由拒絕封存登記。因此，參照房地產(chǎn)買賣過程中的公示登記制度，與國土資源和房地產(chǎn)管理部門協(xié)商建立了該制度。根據(jù)《通知》第十五條規(guī)定，主要包括：

（一）取得商品房預售許可證，尚未銷售的房屋。此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人雖然擁有房屋的物權(quán)，但由于該物權(quán)尚未登記公示，不能轉(zhuǎn)讓，人民法院只能對其進行預封存。如果房屋已經(jīng)售出，就不能進行預封存，以保護購房者的財產(chǎn)期待權(quán)。（二）被執(zhí)行人購買的房屋已經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初步登記。此時，該樓房的產(chǎn)權(quán)證已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具，但沒有區(qū)分權(quán)屬。買受人作為被執(zhí)行人，雖然不享有房屋的不動產(chǎn)權(quán)利，但享有期待權(quán)，期待權(quán)具有排他性，可以視為自己的財產(chǎn)而預先查封。（三）已辦理商品房預售合同登記備案或者商品房預告登記的被執(zhí)行人購買的房屋。預售合同登記制度和預告登記制度都具有維護未來債權(quán)實現(xiàn)和不動產(chǎn)權(quán)利實現(xiàn)的功能。雖然不導致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變更，但可以使登記申請人在將來取得請求變更生物權(quán)的專有權(quán)。

4。預查封的法律效力如何？

預查封和查封在限制標的物轉(zhuǎn)讓方面應當具有同等效力。人民法院預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封財產(chǎn)，有關(guān)部門不得辦理過戶、抵押手續(xù)。但是，預查封與查封有一些微妙的區(qū)別：一是人民法院不能對預查封的不動產(chǎn)進行處理；二是在預查封期間，登記機關(guān)不能將預查封的不動產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下進行其他登記。在預查封期間，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在被執(zhí)行人名下后，預查封自動轉(zhuǎn)為查封。以上是小編為您整理的相關(guān)知識。相信通過以上的知識你已經(jīng)有了一個大致的了解。如果你的情況更復雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎