案例分析：2003年12月31日，徐某以5萬元的價格將自己的房子賣給了馬某，雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議。今年1月10日，徐某將房屋所有權(quán)證和土地使用證交給馬某，馬某到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋過戶手續(xù)。然而，馬某入住時，徐某的母親趙某拒絕搬出房屋，于是馬某起訴趙某侵權(quán)，并要求趙某騰出房屋。在人民法院審理過程中，趙某以自己是房屋共有人，兒子未經(jīng)其同意擅自出售房屋，房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記行為失序?yàn)橛?，向法院提起行政訴訟，要求撤銷房屋所有權(quán)房地產(chǎn)管理部門出具的碩士學(xué)位證書。法院受理行政訴訟后，該房屋的原房屋所有權(quán)證上只有徐某，但并未注明趙某是共有人。但房管部門未在法定期限內(nèi)（收到起訴書復(fù)印件之日起10日內(nèi)）提交具體行政行為的相關(guān)證據(jù)和依據(jù)。法院判決撤銷馬某的房屋權(quán)證，房管部門不予上訴。行政訴訟終結(jié)后，對于馬某起訴趙某侵權(quán)的民事訴訟如何處理，有兩種不同的意見：一種意見認(rèn)為，由于馬某的房屋所有權(quán)證被吊銷，馬某不具有房屋所有權(quán)，無權(quán)起訴趙某侵權(quán)，故應(yīng)駁回馬某的訴訟請求。第二種意見認(rèn)為，馬某的房屋所有權(quán)證雖已被吊銷，但仍應(yīng)取得房屋所有權(quán)，其主張應(yīng)予支持。首先，《民法通則》第七十八條規(guī)定：“共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”，而最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則的若干意見》規(guī)定“共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”；而《關(guān)于若干問題的意見（試行）》第八十九條規(guī)定“共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”對共同財(cái)產(chǎn)承擔(dān)共同義務(wù)。在共有權(quán)存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般無效。但是，第三人善意取得有償財(cái)產(chǎn)的，第三人的合法權(quán)益受保護(hù)。其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！鄙鲜龇山忉屩械墓餐?cái)產(chǎn)包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。本案中，馬先生與徐先生簽訂了房屋買賣協(xié)議并支付了房價。徐先生將房屋所有權(quán)證交給馬先生，馬先生到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)。房屋所有權(quán)證原件上只有一個姓徐的人，因此馬某可以確認(rèn)徐某有權(quán)處分房屋，即馬某的購房行為是善意的。其行為完全符合上述司法解釋。同時，《民法通則》第四條規(guī)定了誠實(shí)信用原則。誠實(shí)信用原則是一種外延不確定但具有強(qiáng)制效力的一般條款。它可以授權(quán)法官根據(jù)公平正義的原則補(bǔ)充立法的不足，并根據(jù)具體案件的特殊情況適用法律。因此，根據(jù)《民法通則》第四條和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條的規(guī)定，法院可以確認(rèn)馬、徐之間房屋買賣的效力。雖然馬某辦理的房屋所有權(quán)證已被吊銷，但可以責(zé)成徐某協(xié)助其到房地產(chǎn)管理部門依法重新辦理。如果趙某確實(shí)是房屋共有人，損失可以由徐某賠償。其次，本案還涉及行政訴訟判決對民事案件處理的影響。行政訴訟與民事訴訟交叉時，一般遵循先行政后民事訴訟的原則。在民事訴訟過程中，當(dāng)事人對具體行政行為的合法性有爭議時，人民法院應(yīng)當(dāng)中止民事訴訟，等待行政訴訟的判決結(jié)果，而不是在民事訴訟過程中審查具體行政行為的合法性。如本案中，趙某在民事訴訟過程中，認(rèn)為房地產(chǎn)管理部門作出的具體行政行為（為馬某出具房屋所有權(quán)證）違法，提起行政訴訟，民事訴訟中止。行政訴訟終結(jié)后，民事訴訟將繼續(xù)審理。但本案的特點(diǎn)是，在對行政訴訟進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查前，法院因行政機(jī)關(guān)未按照法定程序提交行政行為的證據(jù)和依據(jù)而撤銷了具體行政行為。行政機(jī)關(guān)作為被告，因本案處理結(jié)果不影響其利益而不上訴，正因如此，行政機(jī)關(guān)在行政訴訟過程中玩忽職守，致使具體行政行為被撤銷，直接影響了本案民事案件的審理。如果馬某的房屋所有權(quán)證被吊銷，即否認(rèn)其對房屋的所有權(quán)，將導(dǎo)致馬某因行政機(jī)關(guān)不履行法定義務(wù)而喪失應(yīng)有權(quán)益的不公平后果。同時，僅僅因?yàn)轳R某的房屋所有權(quán)證被吊銷而否定馬某與徐某房屋買賣關(guān)系的有效性，不符合《合同法》鼓勵誠實(shí)交易原則的精神。任何人都不能放棄他們付的房子被吊銷的事實(shí)。但是，撤銷機(jī)關(guān)有正當(dāng)理由。買家應(yīng)該怎么做？一是協(xié)商解決；二是提起民事訴訟；三是提起行政申請、行政復(fù)議、其他原因的行政訴訟。如果您需要法律幫助，律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎