1、 認定不能出租的房屋根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，下列房屋不能出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未經(jīng)共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭議的；（五）違法建設(shè)的；（六）不符合安全標(biāo)準的；（七）未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定的；（九）法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。

從上述規(guī)定可以看出，租賃房屋的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)明確，并符合安全、規(guī)劃、環(huán)保、衛(wèi)生的要求。這些規(guī)定通俗易懂，但出租房屋未依法取得房屋所有權(quán)證；共有房屋未經(jīng)共有人同意；權(quán)屬有爭議；屬于違法建設(shè)；屬于違法建設(shè)；有關(guān)法律法規(guī)禁止的其他情形，出租人和承租人往往不予理會。二是抵押出租房屋時要注意法律規(guī)定。2000年9月29日最高人民法院審判委員會第1133次會議通過的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定，抵押人出租抵押物的，租賃合同抵押權(quán)實現(xiàn)后，對受讓人不具有約束力。抵押人租賃抵押物時，抵押人未書面通知承租人該物已抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)對租賃該抵押物給承租人造成的損失承擔(dān)責(zé)任；抵押人書面通知承租人該物已抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)賠償承租人的損失因抵押權(quán)的實現(xiàn)而引起的承租人責(zé)任由承租人承擔(dān)。

根據(jù)上述《擔(dān)保法》司法解釋，房屋所有人出租抵押房屋。對出租人而言，未書面通知承租人房屋已抵押的，抵押人（一般為出租人）應(yīng)當(dāng)對承租人因租賃物造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。對承租人而言，出租人出租抵押房屋的，抵押權(quán)實現(xiàn)后租賃合同對受讓人沒有約束力，即承租人只能向出租人索賠。出租人書面通知承租人房屋已抵押的，損失只能由承租人承擔(dān)。對于抵押房屋，抵押權(quán)人代表國家利益的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，未書面通知承租人，因損害國家利益，租賃無效（《合同法》關(guān)于無效合同的明文規(guī)定）。抵押權(quán)人同意出租的，出租人應(yīng)當(dāng)履行書面告知義務(wù)，承租人應(yīng)當(dāng)清楚了解出租抵押房屋的法律風(fēng)險。三是簽訂租賃合同時存在一些法律問題。

1。租賃標(biāo)的約定不明確，特別是租賃房屋的數(shù)量（合同約定的租賃面積與租賃實際使用面積之間的誤差），決定了租金少退不補。)質(zhì)量（房屋租賃前后的狀況決定了房屋交付前后的修繕義務(wù)。)協(xié)議不明確引起的糾紛；

2。租賃房屋使用協(xié)議不明確，承租人對租賃房屋的過度掠奪性任意使用，導(dǎo)致租賃期滿后租賃房屋租賃狀況堪憂，甚至無法繼續(xù)合理使用。例如，有一個典型的例子：當(dāng)事人提供的出租房屋位于公共建筑的一、二層，用途為“商品房”，第一承租人將其作為娛樂場所或餐飲業(yè)場所開放。租賃期間，承租人通宵營業(yè)，客人絡(luò)繹不絕。三樓以上的鄰居（共有128戶業(yè)主）正在遭受損失，造成了極其惡劣的影響。租期結(jié)束時，物業(yè)公司和共有樓房的業(yè)主不滿。在業(yè)主大會上舉手表決后，他們一致決定，該店不得經(jīng)營娛樂、餐飲等行業(yè)，最終導(dǎo)致了業(yè)主的局限性和所有權(quán)的缺失。

3。租賃房屋的維修義務(wù)和維修義務(wù)約定不明確，導(dǎo)致合同終止時發(fā)生退押金糾紛。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，出租人一般負責(zé)維修保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。合同履行過程中常見的欺詐行為有：。出租人未按合同約定的時間交付租賃房屋的，或者交付的房屋有瑕疵的。在實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)延遲履行，或履行有瑕疵，損害承租人利益（斷水?dāng)嚯?、道路不暢、場地不清等?

2。出租人未履行合同約定的維修保養(yǎng)義務(wù)的。出租房屋的瑕疵雖然不是承租人的過錯造成的，但糾紛時有發(fā)生。三。承租人未按合同約定支付租金的主要原因是遲延交付。

4。承租人擅自改變出租房屋的現(xiàn)狀。承租人擅自將出租房屋變相轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者共用。

6。承租人不歸還出租房屋或者拒絕騰出房屋的。出租人使用租賃房屋取得定金、定金和過戶費。這種情況比較典型。我們舉一個例子：出租人利用租賃合同的缺陷（無論是否允許轉(zhuǎn)租）將租賃房屋轉(zhuǎn)租，并取得定金、履約保證金、過戶費和租金差額。租賃期滿后，承租人找不到出租人（轉(zhuǎn)租人），出租人（轉(zhuǎn)租人）實際上損失了不少錢。遭受巨大損失的承租人不會輕易把房子騰空給房東，但房東自然要收回房子。這種利益沖突無法調(diào)和，只好訴諸法律。最后，受害的是無辜的房東和善良的第三者（房客）。第四，如何防范租賃過程中的漏洞，降低租賃風(fēng)險。為了防止這些漏洞和欺詐，我們應(yīng)該：

1。在簽訂租賃合同之前，我們應(yīng)該盡量了解合同一方的有關(guān)情況。簽訂租賃合同前，應(yīng)當(dāng)檢查對方的法律地位、經(jīng)營范圍、信用狀況、履約能力和商業(yè)信譽。房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)由專業(yè)律師起草、修改、審核。（1）租賃合同中的條款應(yīng)盡可能詳細和明確。

（2）合同條款應(yīng)盡可能全面，特別是主要條款不應(yīng)遺漏，否則容易引起糾紛。

（3）合同的字句要慎重考慮，字句要明確具體，避免歧義和多重解釋。

（4）在租賃合同中，應(yīng)當(dāng)明確租賃房屋的使用和維護，避免糾紛。（五）租賃合同應(yīng)當(dāng)約定明確的違約條款和賠償金額。

（6）為了避免合同欺詐，可以增加一些附加條款，如保證條款、定期條款、附條件條款等，以保證合同的順利履行。（7）出租房屋應(yīng)采用書面形式。非書面形式的，視為無期租賃。無期租賃可以依法隨時終止。5補救措施。出現(xiàn)問題時，可采取以下補救措施減少或彌補損失：

1。出租人未按時交付租賃房屋，致使承租人無法達到合同預(yù)期目的的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或者賠償損失。對有特殊使用要求的出租房屋，出租人應(yīng)當(dāng)交付有關(guān)范圍的使用說明書、裝配圖、操作規(guī)程等，并在租賃合同中作出明確規(guī)定。三。租賃房屋權(quán)利瑕疵，第三人主張租賃房屋權(quán)利，致使承租人不能使用收入的，承租人可以主張減少租金或者免交租金。承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付租金。如果承租人不支付租金