1、 如何處理房屋定金糾紛要正確處理認(rèn)購書中的定金糾紛，首先要了解認(rèn)購書的性質(zhì)和認(rèn)購書中擔(dān)保的定金內(nèi)容。從簽訂《認(rèn)購書》的背景和內(nèi)容來看，《認(rèn)購書》并非購房合同。無定金條款的“認(rèn)購書”只是買賣雙方交易意向的表達(dá)，買賣雙方之間不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但對于已達(dá)成房屋交易初始意向的買賣雙方，為保證雙方能進(jìn)一步聯(lián)系房屋交易，即買受人保證在簽訂正式購房合同前，開發(fā)商不會將房屋出售給他人，而開發(fā)商保證購房者可以再次聯(lián)系購房者。顯然，不具約束力的“認(rèn)購書”無法達(dá)到上述目的。為達(dá)到上述目的，雙方約定，買受人應(yīng)向開發(fā)商支付一定定金，以保證開發(fā)商在約定期限內(nèi)不將房屋出售給他人，并保證買受人在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)一步協(xié)商購房事宜。買受人支付定金后，認(rèn)購書的性質(zhì)由意向書變?yōu)閰f(xié)議書，買受人與開發(fā)商之間存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。開發(fā)商的義務(wù)是在約定期限內(nèi)不將房屋出售給他人，買受人的義務(wù)是在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)一步聯(lián)系。否則，購房者將失去定金，開發(fā)商將加倍支付定金。從以上分析可以看出，“認(rèn)購書”是買賣雙方簽訂的購房合同進(jìn)一步協(xié)商的協(xié)議，定金保證了購房合同的進(jìn)一步協(xié)商。

了解認(rèn)購表格的性質(zhì)和存款擔(dān)保的內(nèi)容將為處理此類糾紛提供依據(jù)。（1） 因開發(fā)商原因，如開發(fā)商將約定的房屋出售給第三人，雙方未能在認(rèn)購書約定的時間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，買受人可以要求開發(fā)商雙倍返還定金；（2） 因買受人放棄購買約定房屋等原因，雙方未能在認(rèn)購書規(guī)定的時間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，買受人將失去定金；（3）買受人與開發(fā)商未能就商品房具體條款達(dá)成協(xié)議的房屋買賣合同在認(rèn)購書約定的時間內(nèi)，買受人可以要求開發(fā)商退還已付定金；（四）開發(fā)商銷售不符合銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或者銷售不符合使用條件的現(xiàn)房，購房者可以要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。

如發(fā)生押金糾紛，雙方可協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以按照認(rèn)購書約定的仲裁機構(gòu)申請仲裁或者向法院提起訴訟。開發(fā)商違約如何處理。就購房合同而言，購房者的主要義務(wù)是按時支付房價，而購房者在購房時，往往根據(jù)自己的承受能力選擇付款方式，因此逾期付款導(dǎo)致的違約在實踐中非常少見。購房合同中的違約大多是開發(fā)商造成的。以下主要介紹開發(fā)商的違約責(zé)任。開發(fā)商的違約責(zé)任主要包括：

1）房屋延遲交付；

2）面積錯誤；

3）設(shè)備和裝修不符合合同約定；

4）規(guī)劃設(shè)計變更；

5）房屋質(zhì)量不合格；

6）未處理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)如期辦理。

如果發(fā)生上述違約，買方應(yīng)首先查看采購合同中是否有關(guān)于處理上述違約責(zé)任的協(xié)議。有協(xié)議的，按合同辦理。對違約責(zé)任的處理方式?jīng)]有約定的，可以依法要求開發(fā)商違約賠償。賠償標(biāo)準(zhǔn)僅限于直接損失。具體處理辦法如下：

1根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用房地產(chǎn)合同若干問題的解釋》，房地產(chǎn)合同未約定逾期交房的違約處理辦法，如開發(fā)商逾期交房等《商品房買賣合同糾紛案件審理辦法》規(guī)定，逾期交付房屋期間，按照有關(guān)部門公布的或者經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定處罰。開發(fā)商交付的房屋實測面積與合同約定面積有誤差的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，面積誤差按以下方法處理：

1）面積誤差率絕對值小于3%（含3%）的，按實際情況結(jié)算房價；

2）面積誤差率絕對值大于3%的，買方有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房價退還買受人，并支付已付房價利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，由買受人補足房價誤差率小于3%（含3%）的部分；房價誤差率超過3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。房地產(chǎn)價格絕對值低于3%的，買受人應(yīng)當(dāng)退還絕對值低于3%的部分。出賣人交付的房屋設(shè)備、裝修不符合合同約定的，買受人應(yīng)當(dāng)拒絕接受，視出賣人不交付房屋。逾期交付的，按出賣人逾期交付處理。買受人已驗收該商品房，發(fā)現(xiàn)出賣人交付的設(shè)備、裝修不符合合同約定的，買受人可以要求出賣人限期改正。因房屋更正不能正常使用的，買受人可以要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。補償標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)有關(guān)部門公布的同地段同類住房租金或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。出賣人拒絕改正或者在合理期限內(nèi)不改正的，買受人可以要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。賠償責(zé)任以實際損失為限，包括設(shè)備和裝修的價差、工程改造以及房屋不能正常使用期間的損失。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計建設(shè)商品房。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更和設(shè)計單位批準(zhǔn)的設(shè)計變更，導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)類型、戶型、空間大小、朝向發(fā)生變化的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更設(shè)立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。買方有權(quán)在通知到達(dá)之日起15天內(nèi)書面答復(fù)是否退房。買受人自通知送達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃設(shè)計變更及由此引起的房價變動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常使用的對該房屋，買受人可以要求解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任（具體視情況而定）