年初以來，北上深等一線城市樓市火爆，房?jī)r(jià)隨之上漲。據(jù)海通宏觀研究院測(cè)算，目前我國(guó)一線城市的房屋總價(jià)值可買美國(guó)的一半。此外，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜克明表示，要加大土地供應(yīng)面積。在談到主要措施時(shí)，姜人明說：一是保障性住房用地要得到充分保障；二是政府要充分發(fā)揮土地收儲(chǔ)作用，及時(shí)增加土地供應(yīng)面積；三是盤活城市閑置土地，特別是一些房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期未開發(fā)的土地；四是加大城市低效用地再開發(fā)力度，支持棚戶區(qū)和城中村改造；五是堅(jiān)持和完善招投標(biāo)，拍賣掛牌制度，防止異常交易推高房?jī)r(jià)。此外，江澤民還直接回應(yīng)：“有人擔(dān)心一線城市的土地調(diào)控是否會(huì)逆轉(zhuǎn)，城市發(fā)展的邊界是否會(huì)被打破。3月7日，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李祥表示：下一步，北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，特別是通州限購(gòu)政策。同時(shí)，還將從人口緩解戰(zhàn)略的角度控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。通過控制房地產(chǎn)開發(fā)來控制人口超載。為了解決過熱問題，深圳采取了非常直接的措施。3月初，深圳市委書記馬×瑞表示：房?jī)r(jià)高企是深圳的大問題，但政府不能袖手旁觀。未來，深圳將在原有特區(qū)外供應(yīng)大量土地。馬睿說深圳的空間很小。沒有土地的時(shí)候，他提出要好好利用土地和海洋。中央和省政府一致認(rèn)為，深圳要擴(kuò)大發(fā)展空間，包括55平方公里的填海造地和50平方公里左右的整地。”深圳還有100多平方公里?？梢韵胂螅磥磉€有發(fā)展空間?！?/P>

據(jù)媒體報(bào)道，北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市已經(jīng)出臺(tái)了儲(chǔ)備政策?！皟蓵?huì)”后，可能會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，包括嚴(yán)格限購(gòu)審核、擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，抑制房?jī)r(jià)快速上漲。

三四線城市：降價(jià)+城市化

與一線城市火爆的樓市截然不同，大部分三四線城市仍面臨較大的去庫(kù)存壓力。據(jù)北京青年報(bào)報(bào)道，全國(guó)兩會(huì)代表和專家普遍認(rèn)為，三四線城市遲早會(huì)走降價(jià)去庫(kù)存之路。

全國(guó)人大代表金克仁認(rèn)為，三四線城市很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高，資金鏈緊張，因此不排除房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道。全國(guó)人大代表蔡繼明直言，一方面，2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一方面，房?jī)r(jià)高的存量房很多。只有改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重塑房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)由結(jié)構(gòu)向功能的根本轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)才能擺脫長(zhǎng)期的困境經(jīng)濟(jì)衰退。今年的政府工作報(bào)告中指出，“今年棚戶區(qū)改造住房600萬套，提高棚戶區(qū)貨幣化安置比例”，“建立租購(gòu)并舉的住房制度，并逐步將符合條件的流動(dòng)人口納入公共租賃住房供應(yīng)范圍”。這是《政府工作報(bào)告》首次提到“租購(gòu)并舉”的辦法。這意味著，我國(guó)將繼續(xù)暢通存量房、經(jīng)濟(jì)適用房和租賃市場(chǎng)渠道，完善租賃市場(chǎng)，支持商品房庫(kù)存向租賃房和公共租賃房供應(yīng)轉(zhuǎn)變。進(jìn)城務(wù)工人員也設(shè)立了“下鄉(xiāng)”的目標(biāo)。2020年城鎮(zhèn)化目標(biāo)率為60%，戶籍城鎮(zhèn)化目標(biāo)率為45%。這也將意味著農(nóng)民工將成為三四城市股市的主力軍。專家預(yù)測(cè)，在需求方面，中央將繼續(xù)推動(dòng)首套房和改善性需求的釋放，鼓勵(lì)農(nóng)民工等新市民購(gòu)房。

國(guó)家發(fā)改委主任徐克石表示，解決存量問題，首先要加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，擴(kuò)大住房需求，同時(shí)要加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)進(jìn)度。貨幣化安置可以購(gòu)買這些現(xiàn)有的住房，以滿足那些需要住房保障的居民的需要。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉*余認(rèn)為，理論上，如果10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，可以有效緩解當(dāng)前商品房市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。

個(gè)人住房貸款監(jiān)管：治理“首付貸款”

兩會(huì)期間，部長(zhǎng)們還密集談到了引起熱議的“首付貸款”。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，以“首付貸款”為代表的杠桿作用是推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

首付貸款是指金融機(jī)構(gòu)為無法支付全部首付的客戶提供的首付貸款。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，首付貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)是違約風(fēng)險(xiǎn)、房貸風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。此外，在首付貸款的幫助下，房地產(chǎn)投機(jī)客很容易突破控制過度杠桿的“防火墻”，比如限購(gòu)政策和銀行差別化信貸政策。過度舉債可能會(huì)促使一些低收入或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)人群參與住房融資，容易產(chǎn)生“次級(jí)貸款”，增加房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。在兩會(huì)期間“金融改革與發(fā)展”媒體見面會(huì)上，針對(duì)“如何對(duì)待首付貸款”，央行副行長(zhǎng)潘國(guó)勝表示，央行會(huì)同有關(guān)部門開始清理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其金融業(yè)務(wù)借助P2P平臺(tái)結(jié)合即將開展的互聯(lián)網(wǎng)金融專項(xiàng)整治活動(dòng)進(jìn)行整頓，嚴(yán)厲打擊客戶首付貸款融資，加大購(gòu)房杠桿，變相突破住房信貸政策。

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川甚至在新聞發(fā)布會(huì)上表示，P2P作為“首付貸款”的資格已經(jīng)成為一個(gè)問題。有必要澄清資金來源。銀行要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，首付不能借。

對(duì)此，分析人士指出，以央行的立場(chǎng)，可以預(yù)見，兩會(huì)后政府將加強(qiáng)對(duì)中介行業(yè)的監(jiān)管，房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款監(jiān)管政策“即將出臺(tái)”。實(shí)行營(yíng)改增：企業(yè)將加入搶奪房地產(chǎn)大軍。

業(yè)內(nèi)人士表示，以增值稅代替營(yíng)業(yè)稅，可以有效降低購(gòu)房成本，幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)。以增值稅代替營(yíng)業(yè)稅覆蓋房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)所有企業(yè)都是好事，特別是企業(yè)改善辦公條件，購(gòu)置辦公樓，購(gòu)置辦公樓的成本就會(huì)降低。同時(shí)，還將刺激企業(yè)購(gòu)買辦公樓，改善辦公條件，可以有效地去庫(kù)存辦公樓。此前，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在回答營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有關(guān)問題時(shí)表示：“今年5月1日實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅擬編制方案是，不提高17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率，但可將新建房地產(chǎn)納入扣除范圍?！?/P>

消息傳來，“企業(yè)有望加入購(gòu)房大軍”成為熱門話題。目前，商業(yè)地產(chǎn)仍處于低谷，企業(yè)是否會(huì)大量購(gòu)房仍是未知數(shù)。只有在財(cái)政部出臺(tái)了具體的減稅方案之后，我們才能更清楚地了解以增值稅取代營(yíng)業(yè)稅的實(shí)際影響