現(xiàn)行法律和地方性法規(guī)中沒有“認(rèn)購書”的法律概念，也沒有法律規(guī)定“認(rèn)購書”在買房前必須簽字。因此，簽訂“認(rèn)購書”并不是買房的必要程序。因此，如果可能的話，在買受人確定要購買的項目后，最好直接簽訂購買合同，而不是簽訂認(rèn)購書。這樣可以避免與開發(fā)商就合同條款進行談判，因為認(rèn)購書中有約定，尤其是定金問題而使自己陷入被動。

認(rèn)購文件的性質(zhì)是什么？它應(yīng)該包含什么？是否具有法律效力？在本市房地產(chǎn)交易實踐中，普遍認(rèn)為認(rèn)購書是具有意向書性質(zhì)的法律文書。主要內(nèi)容包括：

<1、出賣人、買受人、代理人等有關(guān)當(dāng)事人的主要信息；

<2、該房產(chǎn)（不動產(chǎn)）認(rèn)購情況；

對于上述內(nèi)容和形式，特別是在“認(rèn)購書”中約定了買賣雙方的具體權(quán)利和義務(wù)后，一般來說，“認(rèn)購書”的內(nèi)容具有一定的約束力，并具有相應(yīng)的法律效力，其中要求其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買方的購物行業(yè)（房地產(chǎn)）具有完備的法律手續(xù)（五證齊全），“認(rèn)購書”一般具有一定的法律效力。

違約方應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？在簽訂“認(rèn)購書”時，多數(shù)開發(fā)商要求買受人同時交納一定數(shù)額的定金，并在認(rèn)購書中約定，買受人未在約定時間內(nèi)簽訂正式《商品房買賣合同》的，出賣人（開發(fā)商）有權(quán)沒收買受人交納的定金。

根據(jù)上述協(xié)議，如果買方未能在認(rèn)購函規(guī)定的時間和地點簽訂合同，則屬于買方違約，定金不予退還；因在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)售給他人，致使出賣人未能正式簽訂合同的，視為出賣人違約，定金雙倍返還。如一方修改認(rèn)購書中確認(rèn)的價格、房號、面積等條件，導(dǎo)致未能簽訂合同的，視為違約。買受人違約的，定金不予退還；出賣人違約的，定金雙倍退還。

在實際操作中，由于簽訂合同涉及到很多條款的協(xié)商，雙方在某些條款上無法達(dá)成一致，導(dǎo)致合同無法簽訂。在這種情況下，一些開發(fā)商往往以購房者拒絕簽訂合同為由拒絕退還購房者的定金。在這種情況下該怎么辦；《若干問題解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，支付定金的一方“拒絕訂立”主合同的，無權(quán)要求返還定金；收取定金的一方定金“拒不簽訂”合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，“認(rèn)購書”通常表述為：“買受人逾期未簽訂正式《商品房買賣合同》的，出賣人有權(quán)取消買受人支付的定金?！?，如果買賣雙方?jīng)]有“拒簽”或“不簽”正式的商品房買賣合同，而是由于在某些具體條款上未能達(dá)成協(xié)議而未能簽訂合同的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將定金全部退還給買受人，而不是“沒收定金”。你知道嗎