如何降低未來實(shí)現(xiàn)抵押的法律風(fēng)險，抵押房地產(chǎn)占企業(yè)房地產(chǎn)總量的比例越大，需要與房地產(chǎn)一起處置的資產(chǎn)（如難以移動的設(shè)備）越多，處置也就越復(fù)雜。抵押人在處理抵押房地產(chǎn)時，不僅面臨著無法繼續(xù)經(jīng)營的威脅，而且抵押物能否順利變更對抵押權(quán)人也至關(guān)重要。如果能將整個房地產(chǎn)中對企業(yè)持續(xù)經(jīng)營影響較小的部分，或是價格容易變動的部分分離出來，對這部分房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，將在一定程度上降低未來實(shí)施抵押權(quán)的難度。抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對該財產(chǎn)的占有，以該財產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的權(quán)利。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人依照法定程序優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人是抵押人，債權(quán)人是抵押權(quán)人，被擔(dān)保的財產(chǎn)是抵押財產(chǎn)。如果有人向銀行申請貸款，把自己的房子作為抵押，那么銀行就是抵押權(quán)人?！段餀?quán)法》第179條規(guī)定，抵押權(quán)是債務(wù)人不履行債務(wù)或者當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，處分抵押物的權(quán)利和優(yōu)先受償權(quán)的總稱。

特點(diǎn)：

（1）抵押是一種擔(dān)保權(quán)益。抵押權(quán)是以財產(chǎn)的交換價值設(shè)定的一種物權(quán)。它本質(zhì)上是一種價值權(quán)利。其目的是保證財產(chǎn)的交換價值，保證債權(quán)的清償。因此，從抵押權(quán)的性質(zhì)和目的來看，抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。（2） 抵押權(quán)是設(shè)定在債務(wù)人或第三人的特定財產(chǎn)上的擔(dān)保權(quán)益。債權(quán)人不需要為清償債權(quán)而對其財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)。設(shè)定抵押權(quán)是為了保證債權(quán)的清償。它只能存在于債權(quán)人或者愿意提供財產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)人履行債務(wù)的第三人以外的債務(wù)人。（3） 抵押權(quán)屬于約定的擔(dān)保物權(quán)，不屬于法定擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第181條和第185條以及《擔(dān)保法》第33條和第38條至第43條，抵押權(quán)是經(jīng)當(dāng)事人同意設(shè)定的。當(dāng)事人可以自由約定抵押物、抵押期限、抵押擔(dān)保范圍以及當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)，并在抵押合同或者主債權(quán)合同的抵押條款中明確。（4） 抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的物權(quán)。抵押權(quán)的公示主要是登記。抵押權(quán)的設(shè)立和存在只需要登記，不需要轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有。（5） 抵押權(quán)的內(nèi)容是變價處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)的內(nèi)容有兩個：一是抵押物變價處分權(quán)；二是抵押物變價優(yōu)先受償權(quán)。抵押物處分權(quán)是債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法拍賣、變賣抵押物，或者與抵押人約定用抵押物抵償債務(wù)。抵押物的價款優(yōu)先受償，是指：（一）抵押物所擔(dān)保的債權(quán)，可以優(yōu)先受償于債務(wù)人的普通債權(quán)人的抵押物價款；（2） 抵押物的價款優(yōu)先受償權(quán)也體現(xiàn)在兩個物權(quán)之間，即同一抵押物上設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，第一順序的抵押權(quán)人優(yōu)先于第二順序的抵押權(quán)人；（3） 抵押權(quán)人在債務(wù)人破產(chǎn)等程序中享有排他性權(quán)利，即抵押物應(yīng)當(dāng)從債務(wù)人破產(chǎn)財產(chǎn)中除名，抵押權(quán)人對債務(wù)人破產(chǎn)財產(chǎn)中變賣的抵押物價值享有優(yōu)先受償權(quán)。民事主體具有平等性和互換性，是現(xiàn)代民法的兩大基石。現(xiàn)代民法的一整套概念、原則、制度、理論和理念，如絕對所有權(quán)、私法自治、自我責(zé)任和過失責(zé)任，都是建立在這兩大基石之上的。

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