1、 房地產(chǎn)中介合同的界定（一）房地產(chǎn)中介合同的界定根據(jù)《合同法》第424條的規(guī)定，中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者為委托人提供中介服務(wù)的合同訂立合同，委托人支付相應(yīng)報(bào)酬的，房地產(chǎn)中介合同可以定義為：“房地產(chǎn)中介合同是指房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、轉(zhuǎn)讓等信息、咨詢或者代理、策劃服務(wù)的合同，租賃等活動，并由委托人支付報(bào)酬的，也稱為《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同》。廣義上，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動；狹義上，房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，即房地產(chǎn)咨詢、提供房地產(chǎn)信息、代理房屋買賣銷售和租賃。本文所描述的房地產(chǎn)中介合同主要是狹義的。根據(jù)《合同法》第424條對中介合同的界定，中介行為分為報(bào)道中介和媒體中介兩種形式。所謂“中間人”，是指雙方當(dāng)事人訂立合同的中間人，即為委托人和第三人創(chuàng)造訂立合同的機(jī)會。在實(shí)踐中，除了上述兩種形式外，還有報(bào)道與媒體中介的結(jié)合，可以統(tǒng)稱為媒體中介。報(bào)道是媒體的必要前提，媒體是報(bào)道的結(jié)果。

合同法在定義形式上只列舉了這兩種形式，沒有明確指出中介合同的分類，這使得中介合同的法律適用存在一定的障礙。比如，如果報(bào)告經(jīng)紀(jì)商是代理行為，經(jīng)紀(jì)商應(yīng)嚴(yán)格受委托人委托內(nèi)容的約束，盡最大努力為委托人尋找簽訂合同的機(jī)會。訂立合同時(shí)，中介只應(yīng)要求委托人支付報(bào)酬；但嚴(yán)格意義上的中介并不是一種代理行為，中介只起“中介”的作用，獨(dú)立于委托人和第三人，為合同的訂立提供便利。同時(shí)，中介可以依照合同法第426條的規(guī)定，要求合同當(dāng)事人支付報(bào)酬。中介人的法律地位也發(fā)生了相應(yīng)的變化，使其在不同類型的中介合同中享有不同程度的權(quán)利和義務(wù)。在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，媒介中介的形式占絕大多數(shù)，完成媒人合并的交易手續(xù)最為常見。房產(chǎn)中介可以向買賣雙方收取報(bào)酬。按照上述房地產(chǎn)中介合同的定義，房地產(chǎn)中介合同的主體包括中介人和委托人，似乎只有兩個(gè)當(dāng)事人。但實(shí)際上，所謂中間人肯定是介于兩者之間，《合同法》第426條規(guī)定：“中間人提供訂立合同的中介服務(wù)，促成合同成立的，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)平等承擔(dān)中介的報(bào)酬，“可見，房地產(chǎn)中介合同的主體應(yīng)當(dāng)有三方當(dāng)事人，或者至少有兩個(gè)客戶?，F(xiàn)實(shí)中，如二手房買賣合同，通常賣方先與中介公司簽訂要約收購合同，再由中介公司與買方簽訂購房合同。這兩個(gè)合同是分開的，每個(gè)合同只有一個(gè)客戶，即買方或賣方。另一種是買賣雙方與中介公司簽訂的合同，也就是說，經(jīng)紀(jì)人與賣方的關(guān)系是融為一體的。假設(shè)《合同法》能夠區(qū)分居間人與委托人的雙方合同和居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用，可以有效地改善居間人的糾紛解決。

以房地產(chǎn)中介合同為例，中介公司與買受人簽訂的購房合同實(shí)際上應(yīng)該是中介合同，真正的出賣人是業(yè)主而不是中介。但多數(shù)時(shí)候，購房者盲目地認(rèn)為自己的所有權(quán)利和義務(wù)都必須指向中介，而不是業(yè)主。不管交易中出現(xiàn)什么問題，他都會起訴中介。另一方面，業(yè)主也這樣認(rèn)為，并起訴中間商。這是一個(gè)嚴(yán)重的法律關(guān)系混亂，但它是非常普遍的，導(dǎo)致許多糾紛，使房地產(chǎn)中介公司無所適從。筆者不認(rèn)同中介公司與購房人簽訂購房合同的做法。中介公司應(yīng)當(dāng)與買賣雙方簽訂權(quán)利義務(wù)明確的中介合同，而不是買賣合同，然后買賣雙方簽訂買賣合同。只有這樣，才能最大限度地降低中介公司的風(fēng)險(xiǎn)，扭轉(zhuǎn)雙方的誤解，從而正確認(rèn)識中介的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，使三方關(guān)系公開、透明、完整。它可以最大限度地避免買賣雙方信息不對稱的情況。同時(shí)，也會使中介公司出現(xiàn)“吃差價(jià)”的行為。更重要的是，要明確“中介服務(wù)”獨(dú)立對雙方的意義。因此，合同法應(yīng)當(dāng)在中介促成合同成立后，對合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)承擔(dān)意圖和中介責(zé)任范圍逐一作出規(guī)定，而不是簡單籠統(tǒng)地規(guī)定。根據(jù)《合同法》的定義，中介合同規(guī)范了單方委托關(guān)系，但單方委托關(guān)系的適用與實(shí)踐中的委托關(guān)系并不一致。我們可以考慮建立與香港類似的雙向選擇委托關(guān)系。以香港為例進(jìn)行比較。隨著香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成熟，中介市場也十分活躍，人們常說，目前的香港房地產(chǎn)市場是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的未來，香港值得其聲譽(yù)。我從香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的官方網(wǎng)站上了解到，香港房地產(chǎn)中介和國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間存在著重要的差異。香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分為三類：單方代理、雙邊代理和代理雙方。單方代理是指經(jīng)紀(jì)人只能按照一方委托人的指示行事，無權(quán)向合同另一方收取報(bào)酬；而雙邊代理是指代理人代理買賣雙方的財(cái)產(chǎn)，但“代理人應(yīng)在切實(shí)可行的情況下盡快以書面形式向賣方披露代理人將向買方收取的傭金數(shù)額或費(fèi)率”；第三，代理人可以代表雙方，是指代理人只為賣方工作，但以后可以為買方工作。則“代理行在建立雙邊代理關(guān)系后，應(yīng)盡快以書面形式披露代理關(guān)系以及代理行將向買方收取的傭金數(shù)額或費(fèi)率”。雙方的代理關(guān)系和可能代表雙方的代理關(guān)系都是雙向支付的。

從上面可以看出，雙邊代理在中國也應(yīng)該是可行的，中國的法律法規(guī)并不禁止經(jīng)紀(jì)人同時(shí)代理雙方。事實(shí)上，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，每家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和每家經(jīng)紀(jì)公司都是同時(shí)代表買賣雙方進(jìn)行交易，并向買賣雙方收取一定的傭金。買賣雙方都知道沒有異議，操作過程也沒有問題。在普通民眾的意識中，業(yè)主作為委托人，將房產(chǎn)交給經(jīng)紀(jì)人出售，而買受人則委托經(jīng)紀(jì)人尋找合適的房產(chǎn)。這已成為商業(yè)慣例。雙方都承認(rèn)經(jīng)紀(jì)人的勞動價(jià)值，并愿意向經(jīng)紀(jì)人支付報(bào)酬。這是雙邊委托關(guān)系的突出體現(xiàn)。筆者認(rèn)為，中介合同不應(yīng)局限于單方委托，而應(yīng)借鑒香港的靈活實(shí)踐。它提供的三種形式給了買方和賣方更多的選擇。同時(shí)，其嚴(yán)格執(zhí)行的信息披露制度也讓買賣雙方感受到了更多的信任，增加了對經(jīng)紀(jì)人的信心。這對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場、維護(hù)交易穩(wěn)定非常有利。第二，我國當(dāng)前房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀