投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

新會計準(zhǔn)則頒布前，企業(yè)會計業(yè)務(wù)未單獨(dú)劃分為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外租賃的，按存貨處理，計入“租賃開發(fā)產(chǎn)品”科目；企業(yè)使用自有固定資產(chǎn)對外租賃的，計入固定資產(chǎn)；企業(yè)租賃自有資產(chǎn)的，計入固定資產(chǎn)土地使用權(quán)，作為無形資產(chǎn)核算。新會計準(zhǔn)則對租賃房地產(chǎn)進(jìn)行了統(tǒng)一和規(guī)范，將租賃房地產(chǎn)、土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)劃分為投資性房地產(chǎn)，按“投資性房地產(chǎn)”科目核算。因此，投資性房地產(chǎn)可以區(qū)別于企業(yè)自用的廠房、辦公樓等固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備作為存貨出售的房地產(chǎn)。二是投資性房地產(chǎn)的范圍，根據(jù)《會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)納入下列投資性房地產(chǎn)核算范圍：

（1）租賃土地使用權(quán)，是指企業(yè)以經(jīng)營租賃的方式出租自己的土地使用權(quán)。但以下兩種情況不屬于投資性房地產(chǎn)：

1。計劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)租入后再出租

（2）企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。因為這種土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本收益，這符合投資性房地產(chǎn)的定義，所以應(yīng)該將其劃分為投資性房地產(chǎn)。但根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)。（3） 租賃建筑物，是指企業(yè)所有的以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。三是投資性房地產(chǎn)的初始計量。對外購買的投資性房地產(chǎn)，在同時出租或用于資本增值時，確認(rèn)為對外購買的投資性房地產(chǎn)。

（企業(yè)購買的房地產(chǎn)自用一段時間后用于租賃和資本增值的，屬于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。本章第三節(jié)介紹投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。)

購買投資性房地產(chǎn)的成本包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和其他歸屬于該資產(chǎn)的費(fèi)用。

[例6-1]2007年3月，a企業(yè)計劃購買一棟辦公樓對外租賃。3月15日，a企業(yè)與B企業(yè)簽訂經(jīng)營租賃合同，約定自購買之日起將辦公樓租賃給B企業(yè)，租賃期限為3年。4月5日，a企業(yè)在不考慮其他因素的情況下，實際購買了該辦公樓，共支付了1200萬元。a企業(yè)于4月5日購置辦公樓后，應(yīng)作如下會計處理。如果采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，則會計分錄如下：

借方：投資性房地產(chǎn)辦公樓1200

貸方：銀行存款1200

如果采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，則會計分錄如下：

借方：投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)辦公樓（成本）1200貸：銀行存款1200以上兩項是投資性房地產(chǎn)按成本進(jìn)行初始計量的差額，即在后續(xù)計量的情況下按公允價值進(jìn)行計量，在初始計量時，在投資性房地產(chǎn)賬戶中增加一個“成本”項目或三級賬戶。因為在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)未來后續(xù)計量中存在一個“公允價值變動”項目或三級科目，這兩個項目應(yīng)分別反映在投資性房地產(chǎn)科目中。但按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計量時，不存在公允價值變動項目，因此無需單獨(dú)設(shè)置“成本”項目或明細(xì)賬。自建投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在建造或開發(fā)活動完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）并出租或用于資本增值時，才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（完工后不同時間出租或用于資本增值的，應(yīng)先確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品。自租賃之日起轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。本章第三節(jié)介紹投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。)自建或者開發(fā)投資性房地產(chǎn)的成本，是指在建設(shè)該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要費(fèi)用。

[例6-2]2007年2月初，一家房地產(chǎn)開發(fā)公司開始開發(fā)商業(yè)辦公樓。2007年10月，a公司預(yù)計該辦公樓將竣工，并與B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定該辦公樓建成后立即租賃給B公司，租賃期限為10年。2007年11月1日，辦公樓竣工，達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)，工程總造價900萬元。B公司于2007年11月1日正式開始租賃。房地產(chǎn)公司于2007年11月1日進(jìn)行下列會計處理：

采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的，分錄如下：

借款：投資性房地產(chǎn)辦公樓900

借款：開發(fā)成本住房開發(fā)（辦公樓）900

如果采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，分錄如下：

借款：投資性房地產(chǎn)——辦公（成本）900

借款：開發(fā)成本住房開發(fā)（辦公）900