1、 情況有什么變化？所謂情勢變更，是指合同生效成立后，由于不可歸責(zé)于雙方的原因，情勢發(fā)生變化，致使合同基礎(chǔ)發(fā)生動搖或喪失。繼續(xù)保持合同原有效力不公平的，可以變更合同內(nèi)容或者終止合同。情勢變更原則的意義在于通過司法權(quán)的介入，強行變更合同條款或解除合同。除了合同雙方的意愿之外，它還重新分配了雙方在交易中應(yīng)獲得的利益和風(fēng)險。其價值目標是公平正義。第二，情勢變更原則在房地產(chǎn)交易中的適用。情勢變更原則是指合同生效后，因情勢變更而使合同基礎(chǔ)發(fā)生動搖或喪失，不能歸責(zé)于雙方當事人。繼續(xù)保持合同原有效力不公平的，可以變更或者終止合同。將這一原則適用于商品房預(yù)售糾紛，應(yīng)當把握以下幾個要素：第一，當事人訂立合同時，情勢變化的發(fā)生必須是不能預(yù)見或者不能預(yù)見的。要確定當事人的預(yù)見性，就要根據(jù)商品房預(yù)售的市場、價格、交易政策等進行客觀調(diào)查。其次，情況的變化必須是由于不能歸于當事人的原因。當事人主觀上有過錯，在履行合同后給對方造成損失的，不適用情勢變更原則，應(yīng)當承擔(dān)責(zé)任。當事人遲延履行或者收到合同，商品房市場價格大幅上漲等情況發(fā)生變化，造成商品房預(yù)售合同履行不公平的，不能以違約為由免除過錯方的責(zé)任形勢變化。

第三，商品房預(yù)售合同正常履行后，情勢的變化必然使雙方的利益明顯不公。比如，房產(chǎn)中介已經(jīng)與購房者簽訂了合同，但在商品房建設(shè)過程中，建材價格卻大幅上漲。如果原合同履行完畢，房地產(chǎn)中介將不盈利，但按其成本計算將遭受嚴重損失。在這種情況下，應(yīng)當適用情勢變更原則。

縱觀其設(shè)立要求，情勢變更原則不適用于以下商品房預(yù)售情形。合同訂立后，合同內(nèi)容與實際標的不一致，合同履行存在瑕疵，即使情勢發(fā)生無情的變化，合同的對價關(guān)系也不平衡，此后情勢發(fā)生變化；當事人在簽訂商品房預(yù)售合同時，已經(jīng)預(yù)見并在商品房預(yù)售合同中記載了可能發(fā)生的情況變化，預(yù)見的情況變化發(fā)生在合同履行過程中。

4。由于一方的過錯，合同延期履行，延期履行期間發(fā)生情況變化；

5。因一方當事人的過錯，當事人逾期不支付房款或者逾期不支付房款的。比如合同簽訂時，房價和合同逾期時的商品房價格突然下降；

6。商品房預(yù)售合同逾期履行的一般商業(yè)風(fēng)險。三是情勢變更原則的適用條件。

1。情勢變更原則的依據(jù)是預(yù)售商品房合同合法有效。

只有依法成立的合同才受法律保護，在履行中可能出現(xiàn)情勢變更原則的適用。無效合同自成立之日起不具有法律效力，對合同主體不具有約束力?！斗康禺a(chǎn)法》第四十四條對商品房預(yù)售作出了嚴格規(guī)定。法律實施后，不符合法定條件的，雙方簽訂的預(yù)售合同無效。因此，情勢變更原則不適用于無效合同。但由于我國房地產(chǎn)市場成立時間較短，特別是在《房地產(chǎn)法》實施前，商品房預(yù)售行為還不規(guī)范。因此，對具體情況要區(qū)別對待。預(yù)售方未申請《建筑規(guī)劃許可證》或者未取得《商品房預(yù)售許可證》，但經(jīng)有關(guān)部門批準，合同其他內(nèi)容不違法的，為了維護合同的嚴肅性，保護當事人的合法權(quán)益，可以按照合同約定進行有效處理。

2。必須有情勢的變化，即可能導(dǎo)致雙方簽訂的合同不能履行或者不能繼續(xù)履行的客觀情況。比如，國家對財政政策、貨幣政策、價格政策、產(chǎn)業(yè)政策都做了很大的調(diào)整。再比如當?shù)卣婪ㄐ惺剐姓?quán)力的決定，比如1995年北京市政府為了解決夜間施工擾民問題，決定“晚上10時至次日6時以后不準施工”。情事變更原因是適用情事變更原則的前提。只有正確認定情勢變化的事實，才能很好地審理此類糾紛。預(yù)售商品房合同成立生效后，履行終止前，情形發(fā)生變化的。

如果在商品房預(yù)售合同簽訂前發(fā)生了情勢變更，應(yīng)當認定當事人已經(jīng)意識到了發(fā)生的事實，那么合同的成立是以變更事實為基礎(chǔ)的，所以情勢變更的問題就不發(fā)生了。比如，市政府決定晚上10點以后不允許施工，開發(fā)商還是按晝夜施工計算工時，這樣就耽誤了交房時間，這不是情勢變化。在簽訂合同時，變更的事實對當事人不利，但當事人仍將其視為合同的內(nèi)容，即當事人自愿承擔(dān)風(fēng)險，因此無需事后保護。另一方面，情況的變化必須在合同完成之前發(fā)生。因為，合同終止后，合同關(guān)系已經(jīng)解除，沒有理由適用情勢變更。此外，還應(yīng)注意適用情勢變更原則的時間。遲延履行合同期間，情況發(fā)生變化的，遲延履行合同的一方不得就履行合同后的不公平結(jié)果請求減輕或者免除責(zé)任。因為如果當事人按約定履行合同，就不會面臨變更的情況。否則，客觀上必然會鼓勵違約方，對守約方顯然是不公平的。另一種情況是，在商品房預(yù)售合同履行過程中，發(fā)生了情勢變更，當事人未提出適用情勢變更原則，繼續(xù)履行協(xié)議，合同履行完畢后，是否可以主張適用該原則環(huán)境的變化。筆者認為，在本案中，可以認為當事人放棄了訴訟請求權(quán)，一般不受保護。

4。情況的變化是雙方無法預(yù)料的。情況的變化一定是由于不可預(yù)見的事故引起的。當事人在簽訂商品房預(yù)售合同時能夠預(yù)見的，表明對該事件可能發(fā)生的風(fēng)險予以確認。風(fēng)險發(fā)生后，不能適用情勢變更原則。當事人本應(yīng)預(yù)見但未預(yù)見，或者雖預(yù)見但輕信可以避免而未采取預(yù)防措施的，是主觀上有過錯的，責(zé)任由當事人自己承擔(dān)。情勢的變化使原合同的履行不公平。

情勢變更后，合同基礎(chǔ)喪失，雙方對價關(guān)系受損。當事人繼續(xù)按照原合同履行義務(wù)的，將喪失合同效力