在轉(zhuǎn)按揭問(wèn)題上，“轉(zhuǎn)按揭”的推出引起了廣大購(gòu)房者的關(guān)注。那么，什么是“再抵押”？哪些購(gòu)房者適合“再按揭”？而如何辦理“再按揭”轉(zhuǎn)讓給第三人并申請(qǐng)個(gè)人住房貸款變更貸款期限、變更借款人或變更抵押貸款。“再抵押”的實(shí)質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的借款人主體的變化。也就是說(shuō)，購(gòu)房者可以在還貸前轉(zhuǎn)讓或出售房產(chǎn)；購(gòu)房者可以向銀行申請(qǐng)二手房貸款。購(gòu)房者在收入較低、還貸能力不足的情況下，也可以購(gòu)買(mǎi)更便宜的住房。當(dāng)他們的收入增加，償還能力增強(qiáng)后，他們可以將首套房轉(zhuǎn)售給他人，然后購(gòu)買(mǎi)更好的住房。

主要有兩種“再抵押”：一種是借款人無(wú)力還貸導(dǎo)致貸款主體發(fā)生變化，銀行對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行處置；另一種是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系發(fā)生變化，這也改變了貸款主體。其中，借款人變更稱為“再融資”，原貸款期限延長(zhǎng)稱為“追加再融資”，抵押物變更稱為“再融資”。

如何處理“再抵押”？目前，個(gè)人住房再抵押貸款一般發(fā)生在同一家銀行之間。中國(guó)**北京分行“再按揭”操作的具體程序如下：

首先，銀行將重新審核“按揭房”的合法性，并根據(jù)新買(mǎi)家的收入，重新審核新買(mǎi)家即新借款人的還款能力，確定貸款金額、期限和利息新買(mǎi)家的價(jià)格。

第二，銀行核實(shí)新?lián)Ｈ说馁Y格或?qū)嵤┬聯(lián)！?/P>

第三，新購(gòu)房人審核合格后，未辦理過(guò)戶房屋產(chǎn)權(quán)證的，新購(gòu)房人可以與開(kāi)發(fā)商簽訂新的購(gòu)房合同；辦理過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)證的，那么新老購(gòu)房者就可以直接簽訂購(gòu)房合同了。第四，新買(mǎi)受人以新購(gòu)財(cái)產(chǎn)作為抵押物的，必須對(duì)抵押物重新投保。

第五，銀行與新買(mǎi)家就新貸款金額和抵押物簽訂貸款合同、擔(dān)保合同和抵押合同，辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放貸款。同時(shí)，終止原借款合同，收回原借款并注銷原抵押登記手續(xù)。

未取得產(chǎn)權(quán)證，如何辦理“再抵押”？

如果購(gòu)房者沒(méi)有還清購(gòu)房貸款，也沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，那么在需要辦理再過(guò)戶時(shí)，購(gòu)房者需要與開(kāi)發(fā)商簽訂終止銷售合同的協(xié)議，新購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂新的銷售合同，銀行審核貸款銀行將與新買(mǎi)家簽訂新的按揭貸款合同，并終止您與貸款銀行之間的按揭貸款合同。

有抵押貸款的房子能拿到產(chǎn)權(quán)證嗎？

按揭貸款只是購(gòu)房的一種方式，并不影響購(gòu)房者辦理所購(gòu)房產(chǎn)證。只有在取得產(chǎn)權(quán)證后，我們才需要向貸款銀行辦理其他證明，其他證明辦理后由貸款銀行代收，取得產(chǎn)權(quán)證后由業(yè)主自行代收。

轉(zhuǎn)讓抵押貸款時(shí)應(yīng)注意什么？

辦理轉(zhuǎn)按揭時(shí)，因按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的商品房已在房管部門(mén)抵押，發(fā)生第二次轉(zhuǎn)按揭時(shí)，應(yīng)先征得抵押權(quán)人銀行同意；第二次交易完成后，有時(shí)差在銀行貸款與房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之間，辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房“加按揭”貸款時(shí)，借款人在工行辦理個(gè)人住房貸款的時(shí)間應(yīng)在一年以上，且借款人有穩(wěn)定的收入來(lái)源，能夠按期償還貸款本息。抵押物必須是現(xiàn)有的房屋，借款人應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押房屋擁有合法完整的產(chǎn)權(quán)。此外，如果原貸款有兩次或兩次以上連續(xù)違約記錄，借款人將無(wú)法申請(qǐng)額外的按揭貸款。另外，個(gè)人住房加按揭貸款加原貸款余額之和，不得超過(guò)原購(gòu)房金額或評(píng)估價(jià)值的70%，商品房不得超過(guò)50%。

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