案情簡介：債權人在未到期還款的情況下轉讓抵押房屋是否有效高某稱：2012年8月13日，高某購買了遼源市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的梨園13號2單元304室的房屋，并于2012年6月30日申請了房屋所有權證2013年9月。2013年10月，高曉松的姐夫徐某龍向楊某借款并簽訂借款協(xié)議，約定將**麗園13號2單元304室的房屋抵押至2014年10月8日。同時，楊某要求高某簽訂一份空白房屋買賣合同。2015年5月，楊某告知高某，由于徐某龍未還款，他已將房屋轉讓給張某龍和肖某華。高某認為自己無意與張某龍、肖某華買賣房屋，也沒能交房款和房款。因此，他向法院提起訴訟，要求確認高某對李園13號樓2單元304室的合法所有權。

法院判決《擔保協(xié)議書》視為有效

經(jīng)審理，高曉松于2012年8月13日購買了**荔園13號樓2單元304室，并于2013年9月申請了房屋所有權證。2013年10月8日，第三人楊某與本案外人徐某龍簽訂借款協(xié)議，約定：“1。如今，高某已將13號樓2單元304號房屋**荔園作為貸款抵押給楊某，每月如期支付利息，車庫無權收回和倒賣。2若到月未付利息全部屬于楊某。楊同意抵押至2014年10月8日?！?014年10月21日，高某、張某龍、肖某華簽訂房屋買賣合同，2014年10月22日，房屋登記轉讓給張某龍、肖某華。另經(jīng)查實，該房屋目前已被高某父母占用。律師說：擔保合同的效力如何認定？

根據(jù)庭審筆錄、錄音、借閱協(xié)議，被告人張×龍、第三人楊某對證據(jù)的真實性無異議，符合證據(jù)的合法性、真實性、客觀性，法院予以采納。2016年2月1日，法庭筆錄記載，張×龍承認，有爭議的購房款是自己以現(xiàn)金支付給高某的。在本案中，他承認購房款是楊某付給高某的，這是自相矛盾的。張*龍和楊沒有提供證據(jù)證明購房款是付給高某的。此外，2016年2月1日法庭庭審筆錄中記載的許*龍、呂*華的證言證明，許*龍以高某擁有的房屋作為抵押向楊某借款。由于許×龍未能償還債務，高某所有的房屋都登記過戶給張×龍和肖×華。據(jù)借款協(xié)議書記載，**荔園13號樓2單元304室房屋將作為抵押向楊某借款。如果逾期的房子歸楊某所有。在證據(jù)記錄中，楊某承認許×龍向其借款，并與高某簽訂了房屋買賣協(xié)議。由于許龍未能及時還款，楊某將高某所有的房屋全部轉讓給了張龍。如果高曉松要求歸還房子，他必須還清債務。上述證據(jù)形成了一個證據(jù)鏈，可以證明許×龍以高某擁有的**麗園13號樓2單元304室的房屋作為抵押向楊某借款。由于徐某龍未能償還債務，楊某將高某擁有的**麗園13號樓2單元304室房屋登記轉讓給張某龍、肖某華。根據(jù)法律規(guī)定，當事人簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款人到期不能償還貸款，貸款人要求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸的法律關系進行審理，并向當事人表明索賠的變更。當事人拒絕變更訴訟請求的，人民法院應當裁定駁回。根據(jù)法律規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。雖然本案爭議房屋梨園13號樓2單元304室簽訂了房屋買賣合同，但實際上是一種借款關系。買賣合同的履行違反了法律的強制性規(guī)定，買賣合同無效。依法無效的合同從一開始就沒有法律約束力，故本案爭議的房屋為梨園13號樓304室，304室的業(yè)主為高某。

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