房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算是指企業(yè)按照成本項(xiàng)目，將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量商品房的全部費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算程序是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本應(yīng)遵循的步驟和順序。一般程序如下：

1。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的收取由于開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的收取對(duì)象也不同。對(duì)于小規(guī)模開(kāi)發(fā)，比如開(kāi)發(fā)一套房子或者幾套房子，這個(gè)問(wèn)題相對(duì)容易解決。我們可以建立一個(gè)以開(kāi)發(fā)總量為成本歸集對(duì)象的成本核算單元。但對(duì)于大型開(kāi)發(fā)，如鄰里改造或社區(qū)開(kāi)發(fā)，就要科學(xué)確定成本征收對(duì)象。在這種情況下，成本核算不宜太細(xì)（單位是一棟樓），因?yàn)楹芏嘀苯娱_(kāi)發(fā)成本很難分?jǐn)偟矫織潣?，?shì)必增加工作量，使核算工作繁瑣。相反，成本核算不能簡(jiǎn)單地以住宅小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)住宅小區(qū)從開(kāi)工建設(shè)到全部竣工，往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，所開(kāi)發(fā)的商品房陸續(xù)竣工銷(xiāo)售，這勢(shì)必使成本核算數(shù)據(jù)滯后，失去其在成本結(jié)算和管理中的作用。本文認(rèn)為：應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目?jī)?nèi)容和進(jìn)度為主要依據(jù)，確定成本歸集的對(duì)象。對(duì)于大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要按照不同的開(kāi)發(fā)階段劃分區(qū)塊，便于費(fèi)用歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬和明細(xì)分類(lèi)賬，貸記相關(guān)科目。

（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可以在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目中歸集，即借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”總賬科目和明細(xì)賬科目，貸記相關(guān)科目。

（3）從“開(kāi)發(fā)管理費(fèi)”科目中收取的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總賬科目和明細(xì)科目，貸記“開(kāi)發(fā)管理費(fèi)”科目。

通過(guò)以上程序，將權(quán)責(zé)發(fā)生制各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用歸集到“開(kāi)發(fā)成本”的總賬科目和明細(xì)賬科目中。正確的成本項(xiàng)目劃分能客觀地反映產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)，便于分析和研究降低成本的途徑。根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，將“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算主體，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要選擇成本項(xiàng)目，并進(jìn)行相應(yīng)的明細(xì)核算。我們不應(yīng)該選擇太多的成本項(xiàng)目，我們應(yīng)該盡量把發(fā)生頻率較低的費(fèi)用，特別是單筆交易中發(fā)生的費(fèi)用結(jié)合起來(lái)。對(duì)金額較大、連續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算。

為了計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)可以根據(jù)自己的業(yè)務(wù)需求建立以下賬戶(hù)：

（1）“4301開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。

本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程等方面發(fā)生的費(fèi)用。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)開(kāi)發(fā)土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程所發(fā)生的費(fèi)用，貸方登記已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。該賬戶(hù)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)成本的類(lèi)型設(shè)置二級(jí)子賬戶(hù)，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”、“代建工程開(kāi)發(fā)”等，并根據(jù)二級(jí)子科目下的成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。

（2）“4302開(kāi)發(fā)管理費(fèi)”賬戶(hù)。

本科目核算獨(dú)立核算單位在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等，周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。本賬借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的間接費(fèi)用，貸方登記分?jǐn)傆?jì)入各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這個(gè)月底這個(gè)帳戶(hù)沒(méi)有余額。該賬戶(hù)應(yīng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部不同單位、部門(mén)（分公司）設(shè)置。根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。本文認(rèn)為，這種處理方式違背了部分費(fèi)用核算的配比原則。該原則要求企業(yè)的各項(xiàng)收入和相關(guān)成本、費(fèi)用在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)確認(rèn)和計(jì)量。如項(xiàng)目貸款支付的利息、項(xiàng)目的前期銷(xiāo)售費(fèi)用等，具有金額大、受益人明確等特點(diǎn)。如果在銷(xiāo)售前將受益人納入損益賬核算，必然形成虛假的財(cái)務(wù)結(jié)果，不能客觀反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。三。計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。并轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。

4。根據(jù)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)至相關(guān)賬戶(hù)。

即借記“營(yíng)業(yè)成本”、“分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“租賃開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算項(xiàng)目總成本和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)成本，使企業(yè)獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。但現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象是重視項(xiàng)目決算而忽視項(xiàng)目決策，因?yàn)轫?xiàng)目決算是在竣工后進(jìn)行的，時(shí)效性比較明確，而且涉及到項(xiàng)目資金的支付，哪個(gè)比較實(shí)用，不容易耽誤，項(xiàng)目決算可能會(huì)因?yàn)楦鞣N原因顯得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套設(shè)施完工（不影響銷(xiāo)售）規(guī)劃的公共設(shè)施暫時(shí)無(wú)法實(shí)施，或者押金提取時(shí)間因時(shí)間原因推遲時(shí)間長(zhǎng)等，會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完整完成，進(jìn)而影響項(xiàng)目的決算。如何解決這一問(wèn)題，本文認(rèn)為未執(zhí)行的工程預(yù)算可以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目計(jì)入成本，使工程決算按計(jì)劃進(jìn)行，工程竣工后，可根據(jù)實(shí)際支出調(diào)整工程造價(jià)。由于這部分工程通常在工程總投資中所占比例較小，對(duì)工程總造價(jià)和單位造價(jià)不會(huì)產(chǎn)生很大影響。你知道嗎