房地產(chǎn)項(xiàng)目收入滿足[2009]31號文規(guī)定的三個條件之一是否可以結(jié)轉(zhuǎn)？與工程竣工有關(guān)嗎？項(xiàng)目完成的依據(jù)應(yīng)該是什么？在實(shí)際操作中，哪個條件作為收益標(biāo)準(zhǔn)比較好？

[答：

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法房發(fā)[2009]31號文第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地開發(fā)，住宅和商業(yè)建筑、其他建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)施和其他開發(fā)產(chǎn)品的建造和銷售。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，視為已開發(fā)完成：

（1）開發(fā)產(chǎn)品的竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2） 開發(fā)的產(chǎn)品已投入使用。（3）已取得開發(fā)產(chǎn)品的初始產(chǎn)權(quán)證書。

一般情況下，開發(fā)產(chǎn)品完成后，才能完成竣工驗(yàn)收，辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。《住房建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（建設(shè)部令第78號）第三條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國住房建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工，由縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗(yàn)收備案管理。第四條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定向縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機(jī)關(guān)）備案。根據(jù)第五條規(guī)定，建設(shè)單位在辦理工程竣工驗(yàn)收記錄時，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（1）工程竣工驗(yàn)收記錄表；

（2）工程竣工驗(yàn)收報告。竣工驗(yàn)收報告應(yīng)包括工程建設(shè)申請日期、施工許可證號、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位簽署的質(zhì)量資質(zhì)文件，驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收文件原件、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)和功能試驗(yàn)資料，以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的有關(guān)文件資料；

（3）規(guī)劃、公安、消防等部門的批準(zhǔn)文件或許可文件，法律、行政法規(guī)規(guī)定的環(huán)境保護(hù)等部門；

（4）建設(shè)單位簽訂的工程質(zhì)量保修書；

（5）法律、法規(guī)規(guī)定必須提供的其他文件。

商品房還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)的收益必須是開發(fā)產(chǎn)品的完成額。為避免人為長期不結(jié)算工程價款，長期不確認(rèn)收入和成本，國稅發(fā)[2009]31號文確認(rèn)，只要開發(fā)產(chǎn)品滿足上述條件之一，即視為完成。只有竣工的房屋才能辦理竣工驗(yàn)收，才能交付業(yè)主使用，才能辦理房屋初始產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，初始產(chǎn)權(quán)登記后才能辦理每個購房人的過戶登記。你知道嗎