共有人轉(zhuǎn)讓其股份時(shí)，其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，其他共有人可以通過(guò)為債務(wù)人清償債務(wù)，取得債務(wù)人享有的不動(dòng)產(chǎn)份額。抵押權(quán)以該財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為擔(dān)保，抵押權(quán)人不取得或者占有該財(cái)產(chǎn)。因此，擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立并不妨礙抵押人對(duì)抵押物的使用。第二，除非有特別協(xié)議，共有人有權(quán)轉(zhuǎn)讓其股份。因此，有必要抵押其份額。綜上所述，房地產(chǎn)共有人在其份額上設(shè)立擔(dān)保物權(quán)并不影響其他共有人的權(quán)利。因此，只要雙方當(dāng)事人依法辦理了抵押登記，債權(quán)人就享有對(duì)債務(wù)人所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)份額的抵押權(quán)。此外，債務(wù)人以他人的份額設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的，債權(quán)人可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記信托和與債務(wù)人的抵押登記取得抵押權(quán)。債務(wù)人擅自處分給其他共有人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《擔(dān)保法》第五十三條的規(guī)定，抵押權(quán)人可以通過(guò)折價(jià)、變賣、拍賣等方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，但抵押物為股份共有的不動(dòng)產(chǎn)的，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不對(duì)抗該不動(dòng)產(chǎn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。共有房地產(chǎn)的共有人有權(quán)處分自己的份額，但在轉(zhuǎn)讓中，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，以股份方式處分財(cái)產(chǎn)時(shí)，不必征得其他共有人的同意，而應(yīng)在財(cái)產(chǎn)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓時(shí)告知其他共有人。我們常見(jiàn)的房地產(chǎn)處置方式是抵押和轉(zhuǎn)讓。股份共有人未經(jīng)其他共有人同意或者告知，只能將其股份抵押。當(dāng)債務(wù)無(wú)法清償，抵押物即將變現(xiàn)時(shí)，抵押物以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式處分的，共有人應(yīng)當(dāng)通知其他共有人，其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。抵押物以拍賣等公開(kāi)方式處分的，以最高價(jià)取得抵押物。此時(shí)，受讓人和原共有人繼續(xù)分房。但是，有一種特殊的共有房地產(chǎn)，即合伙房地產(chǎn)，它不同于一般的共有房地產(chǎn)。根據(jù)《合伙法》，合伙企業(yè)成立時(shí)，合伙人可以將其全部不動(dòng)產(chǎn)作為出資加入合伙企業(yè)。合伙人的出資為合伙企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，企業(yè)的財(cái)產(chǎn)由全體合伙人共同使用和管理。合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)的處分必須經(jīng)全體合伙人同意。合伙人在合伙企業(yè)中出資的，必須經(jīng)其他合伙人同意?？梢?jiàn)，合伙人以各自出資共同購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)登記為合伙企業(yè)所有?？梢岳斫鉃椋盒问缴?，財(cái)產(chǎn)是企業(yè)財(cái)產(chǎn)；實(shí)質(zhì)上，財(cái)產(chǎn)是全體合伙人共有的。然而，對(duì)這種共有財(cái)產(chǎn)的處理方式和形式與共有財(cái)產(chǎn)的常識(shí)存在著諸多差異。這種合伙財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)登記，這里不作深入探討。

以上子系列梳理了共有房屋抵押問(wèn)題。在處理共有房屋時(shí)，必須考慮共有人的合法權(quán)益和共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。關(guān)于共有住房抵押?jiǎn)栴}，如果您的情況比較復(fù)雜，律師網(wǎng)還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎