近年來，由于多數(shù)企業(yè)經(jīng)營不善，償債率大幅下降，國民銀行在經(jīng)營中的風(fēng)險也在不斷加大。為減少損失，我行在發(fā)放貸款過程中，參照《中華人民共和國擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，要求借款人（或第三人）提供抵押擔(dān)保，作為借款的前提條件。因此，司法實(shí)踐中按揭糾紛案件逐年增多，按揭合同的種類也不斷涌現(xiàn)。以下是我個人對貸款合同中抵押擔(dān)保的看法。1、 所謂共同抵押，又稱合計抵押和合計抵押，是指抵押人對若干財產(chǎn)設(shè)定若干抵押權(quán)，以保證同一債權(quán)的抵押。共同抵押在現(xiàn)代各國民法中有著廣泛的應(yīng)用。如《德國民法典》第1132條、《瑞士民法典》第798條、第816條和第833條、《日本民法典》第392條和第393條、《中國臺灣民法典》第875條都有共同抵押的規(guī)定。我國《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定，抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對該財產(chǎn)的占有，以該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依法將財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。在抵押貸款合同中，借款人或者第三人是抵押人，銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)是抵押權(quán)人，作為擔(dān)保的財產(chǎn)是抵押物?！稉?dān)保法》第34條規(guī)定，幾種財產(chǎn)可以抵押。從這一規(guī)定可以看出，法律允許借款人將自己擁有或控制的一處或數(shù)處房產(chǎn)抵押，因為貸款需要抵押給貸款人。共同抵押一般是指以多處房產(chǎn)為抵押物共同擔(dān)保同一筆貸款，即為同一筆貸款在多處房產(chǎn)上設(shè)定抵押。其主要特點(diǎn)是作為抵押物的若干財產(chǎn)是獨(dú)立的。在司法實(shí)踐中，借款人（或第三人）以若干財產(chǎn)（包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)和權(quán)利）為同一筆貸款提供擔(dān)保時，當(dāng)事人可以在合同中約定每一財產(chǎn)的擔(dān)保金額或若干財產(chǎn)擔(dān)保的總額。合同約定了單項擔(dān)保金額的，借款人不能償還時，貸款人可以對單項擔(dān)保財產(chǎn)行使抵押權(quán)；合同約定了多項擔(dān)保金額的總和，借款人不能履行償還義務(wù)的，貸款人可以行使抵押權(quán)共同抵押財產(chǎn)的抵押權(quán)。為了保護(hù)貸款人的利益，方便結(jié)案后的執(zhí)行，借款人使用多處房產(chǎn)共同抵押時，一般不宜在同一借款合同中約定單一房產(chǎn)的擔(dān)保金額。即使有這樣的約定，也可以在執(zhí)行過程中協(xié)商變更，以達(dá)到執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)性和效率?！稉?dān)保法》第三十五條對重復(fù)抵押作了明確規(guī)定。第一，重復(fù)抵押是指將同一財產(chǎn)或者同一財產(chǎn)的價值分別抵押給兩個以上債權(quán)人的行為；第二，重復(fù)抵押所擔(dān)保的債權(quán)累計不得超過抵押財產(chǎn)的價值。在司法實(shí)踐中，有時同一抵押物多次抵押給同一債權(quán)人；有時同一抵押物分別抵押給不同的債權(quán)人。筆者認(rèn)為，貸款人在辦理重復(fù)抵押手續(xù)時，必須事先委托當(dāng)?shù)卦u估部門對抵押物進(jìn)行評估。只有這樣，才能防止借款人（債務(wù)人）濫用重復(fù)抵押權(quán)，損害貸款人（債權(quán)人）的利益。同時，也有利于結(jié)案時的執(zhí)行，維護(hù)法律的嚴(yán)肅性和公平性。2、 在借款合同中，債務(wù)人或者第三人作為抵押人時，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照有關(guān)法律的規(guī)定，以拍賣、變賣抵押物的價款折價或者優(yōu)先受償。從這一規(guī)定可以看出，法律允許債權(quán)人依法處分抵押物沖抵貸款。其主要特點(diǎn)是債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以依法處分債務(wù)人或者第三人提供的擔(dān)保物。在借款合同中，債權(quán)人向人民法院申請民事權(quán)利保護(hù)的訴訟時效為兩年。在司法實(shí)踐中，我們經(jīng)常會遇到這樣一個問題，即當(dāng)?shù)谌说馁J款期限提供抵押擔(dān)保時，當(dāng)貸款期限已滿兩年以上，有的案件甚至已滿十年、八年，債權(quán)人沒有向提供抵押的第三人收取，而只向債務(wù)人收取。人民法院依法對債務(wù)人或者第三人負(fù)有連帶責(zé)任。筆者認(rèn)為，借款合同中第三人提供抵押擔(dān)保的問題，也是債權(quán)人與第三人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由于是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人雙方必須遵守《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條的有關(guān)規(guī)定，訴訟時效期間為二年，即借款期限屆滿后二年以上（不含時效期間），包括兩年）。債權(quán)人不向第三人追償?shù)?，人民法院不保護(hù)債權(quán)人向第三人追償?shù)臋?quán)利。也就是說，如果債權(quán)人在貸款到期后兩年多沒有向第三方收款，第三方提供的抵押擔(dān)保就不能無限期地繼續(xù)生效。你知道嗎