在商品房銷售的實際操作過程中，當購房者選擇自己滿意的樓盤并與開發(fā)商達成初步購房意向時，開發(fā)商會要求購房者簽訂“認購書”“認購書”一般對所購商品房的位置、面積、價格等作出約定，還規(guī)定購房人應當交納定金。如買賣雙方在認購書中約定：雙方未簽訂正式商品房買賣合同的，定金不因買受人違約而退還；開發(fā)商違約的，定金應雙倍退還。那么，此時的“押金”實際上屬于“押金”的性質，應該按照“押金罰則”來處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人接受買受人的定金，以認購、定購、轉讓等方式作為訂立商品房買賣合同的擔保的，預約等，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，按照定金法的規(guī)定辦理；因不可歸責于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應當將定金退還買受人。”此外，從今年6月1日起，建設部《商品房銷售管理辦法》正式施行?！掇k法》第二十二條規(guī)定了開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同前收取的定金或定金：“不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買方收取任何預付款。符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取預付款性質費用的，所收取的費用作為簽訂商品房銷售合同時的房價；房地產開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取預付款性質費用的當事人未訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當將收取的費用退還買受人；當事人另有約定的，從其約定。”。根據這一規(guī)定，開發(fā)商銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房銷售合同前向買受人收取定金屬于違法行為，或者可以退還定金；開發(fā)商銷售的商品房符合銷售條件的，應分兩種情況分別治療。一是買受人向開發(fā)商支付定金或其他預定金，但雙方未能就合同條款達成一致，未簽訂正式商品房買賣合同的，開發(fā)商應退還收取的預定金。其次，如果購房者和開發(fā)商對定金或其他預付款另有約定，比如開發(fā)商在認購書或定金收據上寫明購房者在規(guī)定時間內不簽訂合同或不支付首付，則定金不予退還。在這種情況下，雙方的協(xié)議應適用。