案例回顧2015年3月，董先生與一家由開發(fā)商開發(fā)的信息公司簽訂了團(tuán)購協(xié)議。雙方約定，董先生支付8000元團(tuán)購費，享受總房價8%的團(tuán)購優(yōu)惠，并在購房時隨現(xiàn)場優(yōu)惠累計。當(dāng)天，董先生與開發(fā)商簽訂購房認(rèn)購書，在小區(qū)內(nèi)購買一套住房，并約定如果參加團(tuán)購，可享受購房優(yōu)惠和費用減免，解釋權(quán)歸開發(fā)商。協(xié)議簽訂后，董先生向信息公司支付了8000元團(tuán)購費和5萬元認(rèn)購押金。在簽訂房屋買賣合同的過程中，董先生與開發(fā)商就房價的計算方法發(fā)生了糾紛。董先生認(rèn)為，團(tuán)購折扣應(yīng)該和團(tuán)購折扣一起累加。開發(fā)商認(rèn)為，參與團(tuán)購是享受團(tuán)購優(yōu)惠價格的前提，其中已包含團(tuán)購優(yōu)惠價格，從而引發(fā)訴訟。原告訴稱：被告委托信息公司為被告開發(fā)的商品社區(qū)組織團(tuán)購，稱參與團(tuán)購可享受總房價8%的團(tuán)購折扣，同時可享受現(xiàn)場折扣買房的時候，所以這兩個優(yōu)惠應(yīng)該是累積的?，F(xiàn)在被告解釋說，購房折扣已經(jīng)包含在團(tuán)購折扣中。由于條件發(fā)生變化，原告受到虛假情況的誘惑，要求終止協(xié)議，退還定金5萬元。

被告辯稱：參與團(tuán)購是購房時的一種優(yōu)惠，優(yōu)惠是另一種優(yōu)惠條件。被告享受了優(yōu)惠待遇，不能重復(fù)享受，協(xié)議規(guī)定被告有解釋權(quán)。法院經(jīng)審理查明：在簽訂房屋買賣合同過程中，雙方因房價計算方法存在分歧。本合同為被告提供的格式合同，以原告對本合同的解釋為準(zhǔn)。被告認(rèn)為，參與團(tuán)購是享受團(tuán)購優(yōu)惠價格的前提，團(tuán)購優(yōu)惠價格已包含在內(nèi)，二者不能疊加，協(xié)議的解釋權(quán)在被告。所以雙方?jīng)]有簽訂商品房買賣合同。

法院認(rèn)為：被告人在購房函中承諾的購房優(yōu)惠，未明確說明是否包含此前的團(tuán)購優(yōu)惠，且雙方未能就優(yōu)惠后的實際價格達(dá)成一致，最終導(dǎo)致雙方未能達(dá)成一致雙方簽訂房屋買賣合同，這是一個法律問題，不能歸咎于雙方，購買定金應(yīng)退還。

律師點評本案中，由于約定不明確，原、被告對購房優(yōu)惠與團(tuán)購優(yōu)惠關(guān)系的理解和適用存在分歧，無法就實際購房價格達(dá)成一致，所以他們不能簽訂購房合同。不能實現(xiàn)房屋買賣目的，不歸責(zé)于雙方的，未訂立房屋買賣合同的，雙方應(yīng)當(dāng)返還。

事實上，在當(dāng)今社會，導(dǎo)致不能歸責(zé)于雙方的原因而導(dǎo)致房屋買賣合同不能訂立的情形并不局限于上述情形。為此，律師提醒，房屋認(rèn)購書和中介合同的實質(zhì)是預(yù)約合同，違反約定內(nèi)容將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，造成不可歸責(zé)的行為，雙方將予以返還。因此，在價格計算、付款方式、貸款額度、房屋設(shè)立條件等方面要有明確約定，以保證房屋銷售活動的順利進(jìn)行，便于追究違約責(zé)任。有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，《合同法》第四十四條第一款規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人有下列情形之一的，可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)；（二）履行期限屆滿前，當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)的；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的；（4） 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使合同目的無法實現(xiàn)的；（五）法律規(guī)定的其他情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十三條，商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因一方原因未簽訂商品房擔(dān)保貸款合同，致使商品房買賣合同無法繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同，賠償損失。當(dāng)事人因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將購房款本金及其收到的利息、定金退還買受人。你知道嗎