2010年5月，為投資鋼鐵項(xiàng)目，a公司計(jì)劃租賃B公司的工業(yè)廠房，由于雙方約定租賃事項(xiàng)時(shí)工業(yè)廠房尚未完工，雙方同意在廠房完工并可使用后簽訂正式租賃合同。a公司向B公司支付了10萬(wàn)元定金，B公司也出具了相應(yīng)的收據(jù)（現(xiàn)收到a公司10萬(wàn)元定金）和書(shū)面通知承諾（包括：①租賃期限、②租賃房屋的位置、面積、租金、水電費(fèi)等），③ 租賃合同簽訂日期及到期不簽訂租賃合同的相關(guān)責(zé)任，④收取10萬(wàn)元定金）。2014年2月，a公司以B公司遲延建廠未能完成投資項(xiàng)目為由，向B區(qū)法院提起訴訟，請(qǐng)求法院解除雙方的預(yù)約合同，并責(zé)令B公司雙倍返還定金20萬(wàn)元。異議本案的訴訟標(biāo)的是定金合同還是租賃合同？訴訟標(biāo)的是民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是民事訴訟的基礎(chǔ)和核心，是處理民事案件的關(guān)鍵。關(guān)于本案的訴訟標(biāo)的，有兩種不同的觀點(diǎn)：一是本案的訴訟標(biāo)的是定金合同關(guān)系。原因是定金合同是一種實(shí)用合同。本案中，如果a公司已交納定金10萬(wàn)元，定金合同成立并生效；其次，本案訴訟標(biāo)的是租賃合同關(guān)系。理由是：本案雙方雖未簽訂租賃合同，但約定合同的內(nèi)容即承諾書(shū)已經(jīng)具備租賃合同（本合同）的主要條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為租賃合同，定金合同是附屬于租賃合同的從屬合同合同，所以本案的訴訟標(biāo)的是主合同租賃合同關(guān)系。隨著現(xiàn)代交易的日益復(fù)雜，合同訂立的過(guò)程也越來(lái)越復(fù)雜。在交易過(guò)程中，雙方往往會(huì)遇到一些法律或事實(shí)上的障礙，書(shū)面協(xié)議是在障礙消除后簽訂正式合同。這種協(xié)議是一種約定，即約定將來(lái)簽訂某種合同。

在理論上，我國(guó)學(xué)者往往參照英美法系的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)任命內(nèi)容的確定性，對(duì)任命的性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)，如“無(wú)主條款任命”和“有主條款任命”。[1] 對(duì)于“無(wú)主要條款的任命”，雙方僅進(jìn)入初步協(xié)商階段，對(duì)本協(xié)議的具體條款沒(méi)有具體約定，留待進(jìn)一步協(xié)商。即使最后一方不履行合同義務(wù)，另一方也不能要求實(shí)際履行，也不能要求對(duì)履行利益進(jìn)行賠償。在“主要條款約定”中，雙方就未來(lái)本協(xié)議的主要條款達(dá)成一致。目前，雙方都有希望在未來(lái)達(dá)成這一協(xié)議。通過(guò)對(duì)合同的解釋和補(bǔ)充原則，雙方可以達(dá)成一份獨(dú)立、完整的合同。在法律依據(jù)方面，最高人民法院6月5日發(fā)布的《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的解釋》（發(fā)審[2012]8號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》）第二條，2012年規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行訂立銷(xiāo)售合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，并在銷(xiāo)售合同中約定在未來(lái)一定期限內(nèi)訂立，另一方要求承擔(dān)違約責(zé)任，或者要求解除合同，要求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！??？梢?jiàn)，最高人民法院明確了聘任的合同性質(zhì)。結(jié)合本案的進(jìn)一步分析，既然預(yù)約也是合同，就必須符合合同成立的要求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《合同法解釋（二）》第一條第一款規(guī)定：“人民法院能夠確定名稱(chēng)的，當(dāng)事人的標(biāo)的物和數(shù)量，一般應(yīng)當(dāng)確定合同的成立。在這種情況下，a公司和B公司簽訂的承諾書(shū)已經(jīng)有了租賃合同的主要條款，即合同當(dāng)事人，以及標(biāo)的物（租賃房屋的面積和位置）和數(shù)量，即租金。可見(jiàn)，本承諾書(shū)已經(jīng)有了訂立租賃合同的主要條款和一些非主要條款。因此，此時(shí)的承諾書(shū)應(yīng)轉(zhuǎn)化為雙方擬達(dá)成的租賃合同（本協(xié)議）。同時(shí)，《合同法解釋?zhuān)ǘ返谝粭l第二款明確規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)前款規(guī)定以外的內(nèi)容不能達(dá)成協(xié)議的，由人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條的規(guī)定確定。”。從合同內(nèi)容的確定性來(lái)看，當(dāng)事人的預(yù)約一旦包含了合同成立要件，就不僅可以完成預(yù)約合同的內(nèi)容，同時(shí)也要按照《合同法解釋?zhuān)ǘ返谝粭l第（二）項(xiàng)的規(guī)定完成合同本身。筆者認(rèn)為，在這種情況下，考慮到預(yù)約是一種例外而不是一種正常的合同訂立方式，根據(jù)民法傳統(tǒng)中“使合同盡可能生效”的原則，合同的解釋?xiě)?yīng)當(dāng)賦予當(dāng)事人意思表示的最大法律效力威爾。對(duì)是否存在預(yù)約或本合同有疑問(wèn)的，應(yīng)當(dāng)視為本合同，必要時(shí)也可以是附條件合同。正是在這個(gè)意義上，《法國(guó)民法典》第1589條規(guī)定了當(dāng)雙方當(dāng)事人就標(biāo)的物和價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)預(yù)約等于買(mǎi)賣(mài)的判決規(guī)則。從理論上講，如果合同與合同在意思表示的基本內(nèi)容上沒(méi)有區(qū)別，那么顯然不存在獨(dú)立于合同之外的約定的可能性和利益。綜上所述，筆者同意第二種意見(jiàn)，即雙方達(dá)成的協(xié)議即承諾書(shū)已轉(zhuǎn)化為本協(xié)議，本案訴訟標(biāo)的為租賃合同關(guān)系。事實(shí)上，當(dāng)內(nèi)容相對(duì)確定（特別是足以客觀推斷出本協(xié)議的內(nèi)容）時(shí)，實(shí)踐中大量被稱(chēng)為預(yù)約的文本就有可能被認(rèn)定為本協(xié)議。你知道嗎