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寧波
如何處理房屋中介業(yè)務(wù)中的押金糾紛
案例：
乙方（買方）與甲方（賣方）簽訂中介協(xié)議，通過A公司（中介）購買一套兩室一廳的二手房。中介協(xié)議的內(nèi)容是，乙方以30萬元購買該房屋，并通過A公司將1.5萬元（購房款的5%）作為定金轉(zhuǎn)讓給甲方，房屋的交付和付款在正式簽訂的購房合同中確認(rèn)。中介協(xié)議雙方簽字確認(rèn)：乙方簽字確認(rèn)；a公司加蓋公章和經(jīng)辦人簽字，經(jīng)紀(jì)商簽字欄為空；甲方承諾乙方的購買條件并簽字確認(rèn)，與乙方簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同的日期不明確。但在購房合同正式簽訂前，乙方反悔購房，定金已交給a公司轉(zhuǎn)付給甲方，此時甲方放棄行使定金的權(quán)利，乙方要求a公司返還定金，但a公司要求押金作為中介協(xié)議的違約金，不予退還！中介協(xié)議的效力如何？乙方能否要求退還押金？中介扣除定金作為違約金是否合理？律師表示：
<1談判是三方真實意思的表達(dá)，并不違反法律規(guī)定。本協(xié)定自成立之日起生效。中介公司a只蓋章沒有經(jīng)紀(jì)人簽字，不影響合同的成立和效力。根據(jù)《合同法》第32條的規(guī)定，“當(dāng)事人以合同形式訂立合同的，雙方在合同上簽字或者蓋章時即為合同成立”，這意味著合同的成立不需要a公司的印章和經(jīng)紀(jì)人的簽字同時存在。只是在國內(nèi)經(jīng)濟交往中，習(xí)慣了當(dāng)事人在合同上同時簽字蓋章，這并不意味著法律是這樣規(guī)定的，中介合同也沒有明確規(guī)定本合同只有雙方簽字蓋章后才能生效。在這種情況下，中介協(xié)議中還注明，1.5萬元定金由a公司轉(zhuǎn)讓給甲方，由于乙方反悔后甲方明確放棄行使定金的權(quán)利，乙方可以要求a公司返還定金。根據(jù)本合同的相對性原則，定金的權(quán)利和義務(wù)為甲方和乙方，甲方僅代表甲方轉(zhuǎn)讓定金，無權(quán)定金。本案中定金與違約金的標(biāo)的不同，屬于兩種法律關(guān)系，本案不存在違約金條款。a公司擅自將保證金作為違約金。無論在法律上還是在事實上，都沒有法律和合同依據(jù)。押金和違約金混淆了。在合同有效的前提下，分析法律關(guān)系是處理此類糾紛的關(guān)鍵。同時，根據(jù)《合同法》第四百條和第十七條的規(guī)定，“居間人不促成合同成立的，不得要求報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動所必需的費用”。由于甲乙雙方尚未簽訂購房合同，甲方不能要求乙方支付報酬，但可以要求乙方支付從事中介活動所需的費用支出。你知道嗎該內(nèi)容對我有幫助 贊一個
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