房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)注意什么？

1。房地產(chǎn)抵押的價值構(gòu)成不同于其他情形。房地產(chǎn)抵押是對債權(quán)的一種擔保形式，房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)當能夠充分保證抵押人債務(wù)的清償能力。不動產(chǎn)的抵押價值應(yīng)當是處分抵押物時可以用來清償債務(wù)的部分。由于處置抵押房地產(chǎn)所得價款中，土地使用權(quán)出讓金和稅費首先支付給國家，剩余部分首先支付給債權(quán)人。因此，在用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，不應(yīng)將應(yīng)向國家繳納的土地使用權(quán)出讓金和稅費計算在內(nèi)。采用市場比較法和收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，還應(yīng)在比較價值和收益折現(xiàn)值中扣除土地使用權(quán)出讓金和稅費。一般房地產(chǎn)交易（如轉(zhuǎn)讓和租賃）中對資產(chǎn)和其他類型估價的預測分析，是對房地產(chǎn)當前實際價值的評估。房地產(chǎn)抵押評估是對債權(quán)的擔保，價值評估是對未來債務(wù)償還價值的評估。因此，房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)充分考慮未來抵押期內(nèi)房地產(chǎn)市場的變化。地價將占普通商品房總價的20-40%，因此地價是房地產(chǎn)抵押價值的重要組成部分。但地價中包含的國有土地使用權(quán)出讓金不能作為抵押。房地產(chǎn)抵押人取得的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì)可以是國有的，也可以是集體的；取得土地使用權(quán)的方式可以是有償或者無償?shù)?，支付的土地使用?quán)出讓金或者出讓金可以是全部或者部分。這些都會影響房地產(chǎn)抵押物的評估價值。因此，在進行價值評估之前，必須弄清情況，才能準確評估價值。比如，集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，要辦理國家征收手續(xù)。因此，在確定集體土地上房屋的抵押價值時，不僅要扣除土地使用權(quán)出讓金，還要扣除相關(guān)的征地費用；對于無償劃撥的國有土地使用權(quán)，對有償出讓的土地使用權(quán)，在評估其抵押價值時，必須扣除補償?shù)貎r成本；對有償出讓的土地使用權(quán)，在評估其抵押價值時，必須了解出讓金的交付情況等。地方政府對國有土地使用權(quán)出讓金和出讓金的繳納也有不同的要求。有的要求一次付清，有的要求分幾次付清，有的要求交多少過戶費，批多少面積的房地產(chǎn)要賣。因此，估價人員必須注意區(qū)分上述情況，不得因地價不清而使估價不實。房地產(chǎn)再抵押根據(jù)《房地產(chǎn)法》和《擔保法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)，即在房地產(chǎn)抵押后，抵押價值大于有擔保債權(quán)數(shù)額的部分可以再抵押抵押，但再抵押金額不得超過房地產(chǎn)抵押價值的余額。因此，評估人員在評估再抵押房地產(chǎn)的抵押價值時，應(yīng)在報告中明確說明是否扣除了上次擔保的債權(quán)金額，以免產(chǎn)生誤導。就個人住房擔保貸款的特殊性而言，個人住房擔保貸款是購房者在支付首付款后與銀行簽訂的抵押貸款。銀行將余款一次性貸給買方，買方在一定期限內(nèi)分幾次償還。按揭的特點是：1）按揭的貼現(xiàn)率一般較低，一般為50-70%；2）按揭期限較長，最長可達30年；3）還款形式為按月或按季還款。因此，在評估個人住房抵押貸款價值時，基準時點一般應(yīng)選擇房屋交付日。只有這樣，房屋的抵押價值才能與房屋銷售價格的狀況相一致。

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