1、 現(xiàn)房交易中的買受人風(fēng)險(xiǎn)是指商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將已完工的商品房出售給買受人，買受人支付房?jī)r(jià)的行為。標(biāo)的物是一棟真正的房子。房屋的位置、標(biāo)高、結(jié)構(gòu)、面積、質(zhì)量等都能讓購(gòu)房者親眼目睹，周邊環(huán)境和配套設(shè)施一目了然。交貨日期也可以由雙方明確約定。但即便如此，買方仍存在一定風(fēng)險(xiǎn)。商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)沒有開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，導(dǎo)致合同無(wú)效。

商品房買賣合同的開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格將影響其效力。商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，買賣合同無(wú)效，買受人不能取得商品房。即使取得商品房，一旦發(fā)生糾紛，也將按照合同無(wú)效的原則返還出賣人。一般來(lái)說(shuō)，不合格企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)沒有取得建設(shè)許可證，商品房也不能取得合法的房地產(chǎn)許可證。在這種情況下，購(gòu)房者不僅無(wú)法獲得合法的房屋，有時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)還存在購(gòu)房款無(wú)法返還的風(fēng)險(xiǎn)。

2。買賣合同中的房屋（標(biāo)的物）由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)抵押，使買受人的權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已登記的抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押。抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！蛾P(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)（一般情況下難以取得）的受讓人，可以代表債務(wù)人清償全部債務(wù)，解除抵押。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。

從上述規(guī)定可以看出，如果房地產(chǎn)開發(fā)商將抵押房地產(chǎn)出售給買受人，而不告知買受人其出售的房屋已經(jīng)抵押，將給買受人帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。（1） 待售房屋經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)抵押并依法登記的，即使買受人取得該房屋，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)設(shè)定抵押時(shí)不履行義務(wù)的，抵押權(quán)人可以通過折價(jià)、拍賣、拍賣等方式行使抵押權(quán)處分該房屋，出售等形式，并從處置價(jià)款中優(yōu)先獲得補(bǔ)償。如果買房人想獲得房屋的全部所有權(quán)，他必須代表房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還清所有債務(wù)。買受人取得房屋時(shí)，房?jī)r(jià)尚未支付，或者仍應(yīng)支付的房?jī)r(jià)高于房地產(chǎn)開發(fā)商欠抵押權(quán)人的全部債務(wù)的，買受人的賠償不造成損失。否則，將給買方造成巨大損失。你知道嗎