1。土地使用權(quán)抵押是其主要形式。

由于土地正在開發(fā)建設(shè)中，地上建筑物尚未取得房屋所有權(quán)證，很少與房屋設(shè)定抵押。抵押標(biāo)的物主要是土地使用權(quán)，地上建筑物作為土地附著物抵押。即使在建房屋已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售，可以抵押，或者可以在建樓層設(shè)置抵押，但由于該房屋或者樓層尚未取得經(jīng)適房所有權(quán)，抵押的不是該房屋或者樓層，而是該房屋或者樓層占用的土地使用權(quán)，而該房屋或樓層仍作為土地使用權(quán)和土地使用權(quán)的附著物抵押，同時(shí)該書將在抵押合同一章中進(jìn)一步論述。因此，按揭標(biāo)的物的置換是開發(fā)商經(jīng)常遇到的問題。在建設(shè)初期，抵押物是土地使用權(quán)。隨著資金的不斷投入和建設(shè)項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，地上建筑物的價(jià)值不斷增加，每平方面積的土地使用權(quán)價(jià)值也隨之增加。為方便融資或房屋銷售，開發(fā)商需要將原已抵押的純土地使用權(quán)置換為面積較小的土地使用權(quán)和部分地上建筑物作為附著物。

<2，更多參與新房的處理。

如果開發(fā)商在行使抵押權(quán)和處分抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，不更換已設(shè)定為抵押的土地使用權(quán)，將涉及對地上新房的處理。新房是指抵押貸款設(shè)定后建造的房屋。它不是抵押物的標(biāo)的，而是作為抵押物的土地使用權(quán)的附著物，與土地使用權(quán)是分不開的。因此，在處分土地使用權(quán)時(shí)，新房只能一并處分，但不能優(yōu)先支付抵押權(quán)人對新房的處分收入。我國《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上的新房不屬于抵押物。抵押房地產(chǎn)需要拍賣時(shí)，土地上新增的房屋可以依法與抵押物一并拍賣，但抵押權(quán)人對新增房屋拍賣所得不享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押人主要是債務(wù)人，而不是第三方。這是由房地產(chǎn)開發(fā)商抵押貸款的目的決定的。建設(shè)用地使用權(quán)抵押多為自籌資金開發(fā)建設(shè)，很少以第三人身份擔(dān)保債務(wù)履行。原因在于相關(guān)法律的局限性。《公司法》第六十條規(guī)定，公司董事、經(jīng)理不得以公司財(cái)產(chǎn)為公司股東或者其他個(gè)人的債務(wù)提供擔(dān)保。《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第二十九條規(guī)定，以合作經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)抵押的決議，必須經(jīng)董事、董事會成員或者聯(lián)合管理委員會一致通過。由于上述規(guī)定，開發(fā)商更容易獲得法律和董事會的支持，將自己的房地產(chǎn)抵押給自己的債務(wù)。

由于開發(fā)商通常為自己的債務(wù)提供抵押擔(dān)保，因此他們既是抵押人又是債務(wù)人，受抵押合同和主債務(wù)合同的雙重約束；而且，在發(fā)生法律糾紛時(shí)，抵押人也是主債務(wù)合同的債務(wù)人，而不是第三方，抵押人對抵押合同效力的懷疑較少，在依法處分抵押物時(shí)阻力較小，與抵押權(quán)人合作的可能性較大。你知道嗎