（1） 地上無建筑物、構(gòu)筑物或者在建工程的，純劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得抵押，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。

（2）耕地、宅基地、私人土地、私人山丘等集體所有的土地使用權(quán)，除依法承包并經(jīng)發(fā)包人批準的荒山、荒溝、荒山、荒灘等荒地使用權(quán)外，不得抵押。（三）所有權(quán)有爭議的房地產(chǎn)和依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。（四）用于教育、醫(yī)療、市政等公益事業(yè)的房地產(chǎn)不得抵押。（五）列入文物保護名錄的建筑物和其他具有重要紀念意義的建筑物，不得抵押。（六）依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。（七）以國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)不能全部抵押，抵押金額以房地產(chǎn)所有人處分和收益的比例為限。（八）違法建筑、臨時建筑不得抵押。（九）依法不能抵押的其他不動產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押應(yīng)滿足哪些條件？

（1）借款人的資格主要是有穩(wěn)定的收入、固定的工作和合法的抵押物，如可以上市交易的商品房。

（2）銀行委托估價公司辦理估價、簽訂合同、審批貸款、抵押房地產(chǎn)、公平合同、發(fā)放貸款。一般來說，買受人符合下列條件才能獲得貸款：

（1）借款人必須是具有獨立民事行為能力的個人；

（2）買受人具有合法的居住身份證明；

（3）與借款人簽訂商品房限購令或購房協(xié)議開發(fā)商，并已支付購房定金或首付款；

（4）同意將所購房產(chǎn)用作抵押；

（5）財務(wù)狀況令貸款銀行滿意。比如收入穩(wěn)定的企業(yè)職工；信譽好、還款能力強的小企業(yè)主；收入低但經(jīng)常得到海外親友支持的居民等等，如何界定和把握，就要由貸款人來審視和決定。房地產(chǎn)抵押時應(yīng)注意的問題（1）房地產(chǎn)的種類房地產(chǎn)抵押貸款的首要前提是房地產(chǎn)抵押，因此房地產(chǎn)抵押的種類也決定了你能否辦理貸款。在購買商品房或經(jīng)濟適用房時，要了解開發(fā)商是否辦理了《預(yù)售許可證》；是否與資金管理中心或商業(yè)銀行簽訂了合同；這些都是能否辦理貸款的前提。如果開發(fā)商尚未與金融機構(gòu)簽訂合同，您仍想申請貸款，可以攜帶相關(guān)信息到市購房擔(dān)保公司申請辦理舊房抵押、新房購買的貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。

購買經(jīng)濟適用房貸款時，要注意外地人買不起經(jīng)濟適用房，也不能申請貸款；購買房屋籌集資金時，要注意個人產(chǎn)權(quán)比例，最后辦理房屋共有權(quán)證，而抵押面積也是個人產(chǎn)權(quán)的一部分，在購買房地產(chǎn)貸款進行拍賣前，要了解房地產(chǎn)是否可以開具發(fā)票，房屋是否可以辦理房屋所有權(quán)證，辦理房屋抵押后，房屋是否可以參加拍賣（拍賣房屋貸款可由購房擔(dān)保公司辦理）；拆遷戶在收到拆遷人的貨幣補償款后要求貸款的，他們應(yīng)該事先從開發(fā)商那里知道是否與房地產(chǎn)擔(dān)保公司簽訂了《合作協(xié)議》。一般來說，被拆遷戶按差價支付購房貸款時，開發(fā)商的“預(yù)售許可證”尚未辦妥，這種情況下的貸款只能由住房擔(dān)保公司辦理。（2）利率的選擇

當(dāng)商品房或經(jīng)濟適用房貸款時，首選的是公積金貸款，而且貸款利率是最低的，但買房時要問開發(fā)商是否與資金管理中心簽訂了合同，否則我們只能處理商業(yè)貸款。（3） 簽訂購房合同，要看合同是住房局和工商局共同監(jiān)制的《商品房買賣合同》還是《經(jīng)濟適用房合同》，否則無法辦理房屋所有權(quán)證和貸款。你知道嗎