房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中，為籌集資金，可以將在建工程抵押給銀行，獲得銀行貸款。然而，在司法實踐中，銀行主張抵押物優(yōu)先受償期間，爭議頗多。例如，在建工程的施工方要求優(yōu)先支付在建工程款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以依法與發(fā)包人協(xié)商折價或者申請人民法院拍賣，但根據(jù)建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價或者拍賣的除外。建設(shè)工程價款從工程折價或者拍賣價款中優(yōu)先支付?！备鶕?jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定，抵押合同訂立前抵押物已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)成立后，抵押物出租的，租賃關(guān)系不對抗已登記的抵押權(quán)。

但是，必須是有效的合同加上實際占有，才能抵制抵押租賃關(guān)系的認定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條：承租人要求在租賃期內(nèi)阻止將已執(zhí)行房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人的，簽訂了合法有效的書面租賃合同，并在人民法院查封前占用、使用的，人民法院應當予以支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行抵押房屋的規(guī)定》第一條的規(guī)定，被執(zhí)行人所有的依法設(shè)定為抵押的房屋，人民法院可以予以查封，并可以拍賣，依法出售或者變賣房屋的，由抵押權(quán)人申請債務人清償債務。第二條人民法院對拍賣、變賣、還債作出裁定后，應當給予被執(zhí)行人及其家屬六個月的寬限期。上述寬限期屆滿，被執(zhí)行人仍不遷出的，人民法院可以作出強制遷出的裁定，依照民事訴訟法第二百二十六條的規(guī)定執(zhí)行?？梢姡词故潜粓?zhí)行人的唯一房屋，抵押權(quán)人也可以通過人民法院強制執(zhí)行唯一房屋。然而，在法院的執(zhí)行活動中，執(zhí)行法官普遍存在著唯恐住房難的心理，對抵押權(quán)人的執(zhí)行申請持否定態(tài)度。抵押權(quán)人的權(quán)利從判決書上的紙上權(quán)利向經(jīng)濟利益的轉(zhuǎn)化是一個非常復雜的問題。第四，其他債權(quán)人申請法院查封債權(quán)抵押物的難度很大。

在抵押人對外債務較多的情況下，其他債權(quán)人申請法院對抵押物進行數(shù)輪查封也是常見的。實踐證明，抵押物提前查封雖然不會對抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)造成實質(zhì)性不利影響，但會使抵押權(quán)人喪失處分抵押物的優(yōu)先權(quán)，增加處分抵押物的時間和成本，最終影響抵押權(quán)的順利實現(xiàn)。

1。抵押物可以被其他法院查封，實體權(quán)利不受影響?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院執(zhí)行若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《實施規(guī)定》）第四十條規(guī)定：“人民法院對被執(zhí)行人所有的抵押財產(chǎn)，可以采取查封、扣押的措施，由他人抵押或留置。拍賣、變賣財產(chǎn)的價款，在抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人或者留置權(quán)優(yōu)先受償后，用于清償申請人的債權(quán)。其他債權(quán)人申請查封抵押物的法院與抵押權(quán)人申請執(zhí)行的法院不一致的，由最先查封抵押物的法院主持，不由抵押權(quán)人申請執(zhí)行的法院主持（執(zhí)行期間抵押權(quán)人住所地或者財產(chǎn)所在地的法院可以管轄）。

如果最先采取查封等措施的法院對相應的債權(quán)糾紛未進行審理、判決并進入執(zhí)行程序，抵押權(quán)人的抵押權(quán)難以實現(xiàn)，這一過程也不受抵押權(quán)人的控制。當被扣押財產(chǎn)本身的市場價值不能滿足本案債權(quán)的清償要求時，基于部門主義的考慮，第一扣押法院不會對被扣押財產(chǎn)進行處理。當?shù)盅何锏淖儎觾r值只能滿足或者部分滿足抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)時，最先采取查封措施的債權(quán)人在變現(xiàn)后，預計剩余很少或者沒有剩余，并經(jīng)常提出給予抵押權(quán)人適當份額的還款，作為處分抵押財產(chǎn)的條件。否則，他就懶得處分抵押物，采取“拖”戰(zhàn)術(shù)，抵押權(quán)是否生效、何時生效，取決于查封法院何時行使處分權(quán)。被查封財產(chǎn)的遲延處分，必然損害待查封債權(quán)人和抵押權(quán)人的利益。抵押權(quán)人為了更快地實現(xiàn)自己的利益，不得不與債務人的其他債權(quán)人達成妥協(xié)，將部分還款份額分給債務人，而其他債權(quán)人則使抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)難以及時得到充分實現(xiàn)。先對抵押物進行查封后，抵押權(quán)人與抵押人約定處分抵押物的方式除外。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十五條的規(guī)定，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)有兩種方式，即與抵押人協(xié)議（折價、拍賣、變賣）或向法院申請?zhí)幏郑ㄅ馁u、變賣）。物權(quán)法尊重當事人意思自治。在抵押人的配合下，協(xié)議處分比法院處分更有效率，處分成本相對較低。抵押物被其他債權(quán)人申請查封的，根據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議處分抵押物的行為無效，抵押權(quán)只能通過法院處分的方式實現(xiàn)。抵押人為逃避債務履行，鉆法律漏洞，編造相關(guān)企業(yè)債務，提起惡意訴訟。

先向當?shù)胤ㄔ荷暾埐榉馄髽I(yè)核心財產(chǎn)（包括抵押財產(chǎn)）。抵押人的關(guān)聯(lián)企業(yè)申請查封抵押人財產(chǎn)后，或者怠于及時行使債權(quán)，或者人為地使債權(quán)訴訟程序復雜化，或者關(guān)聯(lián)企業(yè)與抵押人通過和解方式達成還款期限較長（如5-10年）的還款協(xié)議，還款協(xié)議中約定，為阻止抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不能有效實現(xiàn)。（5） 房地產(chǎn)市場大幅下跌，連30%的房貸利率也沒有人接手。當房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲時，由于抵押物升值，抵押權(quán)人在處分抵押物時愿意接受要約，并會適當忽略抵押房地產(chǎn)的區(qū)位和經(jīng)營環(huán)境。

然而，當房地產(chǎn)市場疲軟時，即使降價，也不會有人參與拍賣，最后債權(quán)人成為產(chǎn)權(quán)人。綜上所述，房地產(chǎn)抵押對于債權(quán)的實現(xiàn)并非萬無一失。你知道嗎