規(guī)定房屋、土地抵押權(quán)只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于不同權(quán)利人時(shí)的利益沖突，而不是強(qiáng)行擴(kuò)大抵押權(quán)的效力。

法律咨詢：A和銀行簽訂了房屋抵押擔(dān)保合同，然后房子被銀行拍賣，但房子是A和B共有的，B不知道，那么抵押擔(dān)保合同是否成立？律師回答：不，如果抵押財(cái)產(chǎn)的共同所有人，即B，沒有在抵押擔(dān)保合同上簽字，相關(guān)法律知識(shí)：

盲目采取房地產(chǎn)抵押措施合并抵押的后果顯然只是掩蓋矛盾，而不是解決矛盾。一方面，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實(shí)沒有改變；另一方面，法律沒有為這一現(xiàn)實(shí)提供解決辦法，卻忽視了這一現(xiàn)實(shí)，采取強(qiáng)行將土地與房屋捆綁在一起的做法，導(dǎo)致制度內(nèi)在邏輯失序。隨著新建房屋數(shù)量的不斷增加和房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，我國(guó)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的沖突日益嚴(yán)重，特別是在我國(guó)房地產(chǎn)單獨(dú)登記的情況下，盲目而絕對(duì)地堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)組合抵押的做法不動(dòng)產(chǎn)將造成嚴(yán)重后果。土地抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間和順序無(wú)法確定，不利于交易安全。不動(dòng)產(chǎn)的合并抵押不確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)優(yōu)先登記哪一項(xiàng)，造成土地使用權(quán)抵押和地上房屋抵押；房屋所有權(quán)抵押后，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也抵押。由于兩種抵押物在不同的登記機(jī)關(guān)辦理，屬于第一優(yōu)先抵押登記。然而，它們實(shí)際上是重復(fù)的。----這種解釋是錯(cuò)誤的。實(shí)踐中，房屋與土地的抵押有一個(gè)先后順序：房屋抵押完成并取得權(quán)利證書后，才能將資料報(bào)送國(guó)土資源局辦理土地抵押登記，順序也相應(yīng)。（見此，請(qǐng)補(bǔ)充討論。)它為債務(wù)人利用重復(fù)擔(dān)保進(jìn)行欺詐提供了機(jī)會(huì)?，F(xiàn)實(shí)中，不少房地產(chǎn)開發(fā)商在土地使用權(quán)抵押時(shí)，將房屋竣工后交給房地產(chǎn)部門辦理抵押貸款。根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人擔(dān)保的債權(quán)不得超過抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，其價(jià)值超過有擔(dān)保債權(quán)余額的，可以再抵押，但不得超過余額。但是，房屋抵押時(shí)，其價(jià)值的計(jì)算并不排除抵押土地使用權(quán)的價(jià)值。因此，土地使用權(quán)多次抵押，明顯違反了《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定。在當(dāng)事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強(qiáng)行規(guī)定房屋與土地的共同抵押，極大地限制了當(dāng)事人的意志自由，削弱了當(dāng)事人的物權(quán)協(xié)議在物權(quán)變動(dòng)中的作用，不利于物權(quán)的變動(dòng)合理安排交易期限和分配交易風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，抵押權(quán)的范圍與債務(wù)人的成本密切相關(guān)。抵押人是僅抵押土地使用權(quán)，還是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)作為抵押擔(dān)保債務(wù)，與債務(wù)的內(nèi)容，特別是債務(wù)人支付的利息密切相關(guān)。抵押品的價(jià)值越高，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)就越小，主債務(wù)人的成本就越低。你知道嗎