所謂抵押效力，是指抵押權(quán)人在其有擔(dān)保債權(quán)范圍內(nèi)對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償?shù)男Яσ约皩?duì)其財(cái)產(chǎn)的限制和影響。它包括抵押權(quán)范圍的效力、抵押物的效力和優(yōu)先受償權(quán)的效力。法定抵押權(quán)效力的關(guān)鍵是優(yōu)先受償權(quán)的效力。法定抵押權(quán)優(yōu)先受償效力是指建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，發(fā)包人未按約定支付價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人約定或者請(qǐng)求人民法院以工程折價(jià)、拍賣價(jià)款予以補(bǔ)償。在實(shí)踐中，要注意以下幾點(diǎn)：

<1。優(yōu)先受償權(quán)的效力和約定的工程抵押權(quán)。也就是說，發(fā)包人將建設(shè)工程抵押給其他債權(quán)人時(shí)，不需要征得抵押權(quán)人（承包人）的同意。但工程竣工驗(yàn)收后，發(fā)包人未按約定清償工程款的，承包人有權(quán)優(yōu)先受償，并享有發(fā)包人與第三人約定的抵押權(quán)。2優(yōu)先受償權(quán)的效力與工程轉(zhuǎn)讓。這種效力還表現(xiàn)為一種追溯力，即發(fā)包人（開發(fā)商）可以不經(jīng)承包人同意，將在建工程出售、轉(zhuǎn)讓。它不同于一般抵押，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物必須征得抵押權(quán)人的同意。但法定抵押權(quán)人（承包人）享有優(yōu)先受償權(quán)的條件一經(jīng)滿足，其效力即延伸至已出售或者轉(zhuǎn)讓的房屋。（3） 優(yōu)先受償權(quán)的效力延伸至破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)《破產(chǎn)法（試行）》第二十八條第二款“作為抵押物的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”，用人單位破產(chǎn)的，作為法定抵押的“工程”也不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。法定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)：1。根據(jù)《合同法》第286條，第一步是督促發(fā)包人在工程竣工后支付價(jià)款。發(fā)包人未按約定支付價(jià)款的，承包人應(yīng)當(dāng)催告發(fā)包人在一定期限內(nèi)支付價(jià)款。用人單位未經(jīng)催告直接向法院申請(qǐng)拍賣的，人民法院不予受理。第二種是協(xié)商，即如果發(fā)包人逾期不付款，雙方可以協(xié)商將工程折價(jià)給承包人。但需要注意的是：一是項(xiàng)目不應(yīng)打折，只是所謂“不適宜”是指項(xiàng)目的性質(zhì)和作用“不適宜”，如機(jī)場(chǎng)、港口、軍事設(shè)施和影響國(guó)計(jì)民生的重點(diǎn)工程等談判是允許的，而不是必要的程序，這不同于強(qiáng)制性的督促程序。當(dāng)事人一方不愿協(xié)商的，可以向人民法院申請(qǐng)拍賣。三是申請(qǐng)拍賣的程序，即承包人經(jīng)催告仍不能取得工程款的，可以與發(fā)包人協(xié)商，也可以直接向人民法院申請(qǐng)拍賣工程款，取得優(yōu)先受償權(quán)。然而，一旦承包商向法院提出申請(qǐng)，法院應(yīng)如何運(yùn)作？法律沒有對(duì)此作出規(guī)定，立法也沒有給予詳細(xì)考慮。這類申請(qǐng)是要經(jīng)過訴訟程序，還是直接進(jìn)入執(zhí)行程序？如果不走訴訟程序，實(shí)踐中存在兩大問題：一是法定抵押范圍確定后，承包人與發(fā)包人之間工程款的結(jié)算在實(shí)踐中往往不盡相同，因此有必要委托有關(guān)部門進(jìn)行鑒定或?qū)徲?jì)，而鑒定（審計(jì)）結(jié)論沒有經(jīng)過質(zhì)證，顯然有違程序正義。第二，如果法院直接進(jìn)入執(zhí)行程序，法院執(zhí)行的依據(jù)是什么？顯然，當(dāng)事人的申請(qǐng)不能作為執(zhí)行的依據(jù)。如果法院的執(zhí)行法院應(yīng)該直接作出裁決，結(jié)論的依據(jù)是什么。因此，我們認(rèn)為，這里的“申請(qǐng)”應(yīng)該首先由當(dāng)事人向人民法院提出確認(rèn)，法院審理后作出判決，然后進(jìn)入拍賣的執(zhí)行程序。你知道嗎