土地抵押是否可行？可以抵押的是土地使用權(quán)，而不是土地。土地抵押是指土地所有人不在法律允許的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，而是以土地作為債權(quán)擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依法處分土地，并以處分所得價(jià)款優(yōu)先受償。土地抵押不是實(shí)物抵押，而是權(quán)利抵押。土地抵押權(quán)的客體是土地權(quán)利，而不是土地本身。土地抵押權(quán)是指法律允許轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利。以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效。法律、法規(guī)限制的財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保的，人民法院在實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

抵押土地權(quán)必須已登記發(fā)證，債務(wù)人或第三人必須對(duì)抵押土地享有權(quán)利。此外，權(quán)利不明確、爭(zhēng)議較大的土地和依法查封的土地，不得抵押。盲目取得不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)的后果這種做法顯然只掩蓋了矛盾，沒(méi)有解決矛盾。一方面，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實(shí)沒(méi)有改變；另一方面，法律沒(méi)有為這一現(xiàn)實(shí)提供解決辦法，卻忽視了這一現(xiàn)實(shí)，采取強(qiáng)行將土地與房屋捆綁在一起的做法，導(dǎo)致制度內(nèi)在邏輯失序。隨著新建房屋數(shù)量的不斷增加和房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，我國(guó)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的沖突日益嚴(yán)重，特別是在我國(guó)房地產(chǎn)單獨(dú)登記的情況下，盲目而絕對(duì)地堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)組合抵押的做法不動(dòng)產(chǎn)將造成嚴(yán)重后果。土地抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間和順序無(wú)法確定，不利于交易安全。不動(dòng)產(chǎn)的合并抵押不確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)優(yōu)先登記哪一項(xiàng)，造成土地使用權(quán)抵押和地上房屋抵押；房屋所有權(quán)抵押后，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也抵押。由于兩種抵押物在不同的登記機(jī)關(guān)辦理，屬于第一優(yōu)先抵押登記。然而，它們實(shí)際上是重復(fù)的。它為債務(wù)人利用重復(fù)擔(dān)保進(jìn)行欺詐提供了機(jī)會(huì)?，F(xiàn)實(shí)中，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地使用權(quán)抵押時(shí)，將房屋竣工后交給房地產(chǎn)部門(mén)辦理抵押貸款。抵押人擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，其價(jià)值超過(guò)有擔(dān)保債權(quán)余額的，可以再抵押，但不得超過(guò)余額。在當(dāng)事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強(qiáng)行規(guī)定房屋與土地的共同抵押，極大地限制了當(dāng)事人的意志自由，削弱了當(dāng)事人的物權(quán)協(xié)議在物權(quán)變動(dòng)中的作用，不利于物權(quán)的變動(dòng)合理安排交易期限和分配交易風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，抵押權(quán)的范圍與債務(wù)人的成本密切相關(guān)。抵押人是僅抵押土地使用權(quán)，還是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)作為抵押擔(dān)保債務(wù)，與債務(wù)的內(nèi)容，特別是債務(wù)人支付的利息密切相關(guān)。抵押品的價(jià)值越高，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)就越小，主債務(wù)人的成本就越低。

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