既然抵押權(quán)的獨立性如此符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，為什么各國都不推出這一制度呢？在基本了解了抵押權(quán)的獨立性之后，有必要在其背后引入一系列的制度支持，最后論證其是否適合引入我國。首先，該制度的引入需要承認(rèn)物權(quán)行為的無因性和獨立性，突破傳統(tǒng)物權(quán)理論的瓶頸，以價值權(quán)為抵押權(quán)的核心。世界上許多國家都沒有這兩個理論基礎(chǔ)。只有以抽象思維著稱的德國始終堅持撒丁尼的物權(quán)行為理論。由此可見，抵押貸款獨立性在德國的發(fā)展最為淋漓盡致，絕非偶然。筆者認(rèn)為，與其他制度相比，物權(quán)行為的獨立性和非因果性是該制度的本質(zhì)和基礎(chǔ)。只有承認(rèn)物權(quán)行為獨立于債權(quán)行為，物權(quán)行為的效力和無效與事由相關(guān)的債權(quán)行為無關(guān)，抵押權(quán)才能實現(xiàn)其絕對獨立。此外，抵押擔(dān)保功能的突破也超出了傳統(tǒng)理論的理解。如果我們不能認(rèn)識到價值權(quán)是抵押權(quán)的本質(zhì)，就沒有必要引入這一制度。正如謝權(quán)先生所指出的：“投資性抵押貸款是將其所控制的抵押物的價值在金融交易市場上流通，作為投資者進(jìn)行投資的媒介。這種抵押的本質(zhì)是價值權(quán)，即不控制標(biāo)的物的實體，而是以取得其交換價值為目的的物權(quán)。第二，固定順序原則也是這一制度的基礎(chǔ)。與順序固定原則相對的是順序上升原則。順位上升原則是指在重復(fù)抵押的情況下，第一抵押消滅后，第二抵押自動上升。日本、法國和中國都采取循序漸進(jìn)的原則。德國和瑞士采用固定順序原則。這一原則在理論界具有以下明顯的優(yōu)點：一是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了抵押權(quán)的獨立性。抵押權(quán)不是隨著債權(quán)的成立而成立的，而是隨著債權(quán)的消失而消失的。這為實現(xiàn)住房抵押貸款證券化鋪平了道路。二是為業(yè)主抵押權(quán)制度的建立創(chuàng)造條件，即業(yè)主為自己的不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)。第三，固定順序原則有利于保護(hù)一般債權(quán)人，防止后者因升序原則而獲得不當(dāng)?shù)美?。第四，固定順序原則有利于住房抵押貸款證券化的實現(xiàn)。因為固定順序?qū)嶋H上表明，抵押權(quán)所支配的交換價值是固定的，不隨債權(quán)的變化而變化，這使得證券的價值更容易固定。但是，對于定序原則是否真的那么好，學(xué)術(shù)界有不同的看法。臺灣民法學(xué)者謝權(quán)先生和北京民法學(xué)者王明教授分別闡述了定序原則是否真的具有優(yōu)勢和問題。他們對固定秩序的原則提出了質(zhì)疑。首先，定序債權(quán)理論認(rèn)為它可以保護(hù)一般債權(quán)人，防止定序后抵押權(quán)人獲得不當(dāng)?shù)美?。在王明看來，后序抵押?quán)人并沒有獲得不當(dāng)?shù)美?，而是基于對法律的理解而具有合理的期待。另外，他認(rèn)為沒有必要對一般債權(quán)人進(jìn)行保護(hù)，在抵押權(quán)人的地位順序始終優(yōu)先于一般債權(quán)人之后，一般債權(quán)人可以在核對登記后對存在的風(fēng)險做出合理的預(yù)期，因此這種保護(hù)是沒有必要的。其次，訂單固定主義提出只有采用訂單固定主義，證券所代表的交換價值才能固定，從而實現(xiàn)抵押貸款證券化。王曉明先生認(rèn)為，這種觀點沒有考慮到市場環(huán)境下抵押品的價值不可能一成不變，通過秩序固定原則來確定抵押品的價值是徒勞的。第三，主張定序原則的人認(rèn)為，定序原則很好地體現(xiàn)了抵押權(quán)的獨立性，使抵押權(quán)獨立于債權(quán)之外，而謝*權(quán)則認(rèn)為抵押權(quán)的抵押性質(zhì)是民法歷史演進(jìn)的產(chǎn)物，不應(yīng)隨意放棄。最后，支持固定順序原則的一方認(rèn)為可以為業(yè)主抵押提供空間，而謝權(quán)先生則指出業(yè)主抵押實踐中存在兩個問題。一是業(yè)主抵押制度阻礙了房地產(chǎn)業(yè)主融資。當(dāng)一個房地產(chǎn)的業(yè)主需要創(chuàng)建一個后訂單抵押貸款借錢，他往往被拒絕，因為后訂單抵押貸款不能升級。第二個問題是，當(dāng)?shù)盅簷?quán)進(jìn)行時，后一個抵押權(quán)人有失去利益的危險。后抵押權(quán)人的債權(quán)以抵押權(quán)為擔(dān)保，優(yōu)先于普通債權(quán)。但是，當(dāng)業(yè)主抵押制度得到承認(rèn)時，后一個抵押權(quán)人不能優(yōu)先于普通債權(quán)的債權(quán)只能以與普通債權(quán)相同的地位清償[11]。筆者認(rèn)為，一個制度的質(zhì)量必然與其所處的社會背景和所服務(wù)的具體制度有關(guān)。固定順序原則在過去強(qiáng)調(diào)抵押物的抵押和擔(dān)保功能時并非不合理，但在強(qiáng)調(diào)獨立性和融資功能的投資抵押物面前卻暴露出其弱點。完全照搬過去的制度是不可行的，因此有必要大膽承認(rèn)定序原則的諸多優(yōu)點。第三，建立完善的登記制度，賦予登記公信力，也是實現(xiàn)抵押貸款獨立性和證券化的必要步驟。抵押權(quán)的流轉(zhuǎn)必須依靠統(tǒng)一、完善、便捷的登記制度，并建立在登記的公信力之上。該制度的建立可以保證轉(zhuǎn)讓的安全性，使抵押權(quán)人不因抵押權(quán)本身的缺陷和以債權(quán)為抵押前提的缺陷而受到威脅。第四，要使抵押權(quán)具有高度的流通性，必須將抵押權(quán)與證券聯(lián)系起來，將其理解為物權(quán)債權(quán)。當(dāng)然，要使住房抵押貸款證券化順利進(jìn)行，還需要建立一個更加完善的證券市場。你知道嗎